Судя по ситуации на загородном рынке, он наиболее чувствительно реагирует на внешние экономические потрясения: как показывают предыдущий и нынешний кризисы, именно там царит штиль – новых проектов нет, продажи идут вяло, никто из застройщиков не торопится предпринимать нечто интересное, нетрадиционное, конкурентоспособное в своей деятельности.

На старом багаже

Почему так происходит, причём не в первый раз? Неужели никаких вариантов развития рынка девелоперами не было предусмотрено заранее? Чем занимаются основные застройщики, которые проявляли свою активность в прежние годы? Наконец, на какой срок взята «загородная» пауза?

«Загородный рынок, действительно, первым подвергается изменениям в поведении его участников и происходит это по простой причине: частныйдом всегда являются дополнением к городской квартире.Поэтому нестабильная экономическая ситуация заставляет многих покупателей временно отказаться от идеи его покупки, - подтверждает директор департамента загородной недвижимости «TWEED Недвижимость» Ольга Бахметьева. –Однако всё совсем не так плохо: полный штиль – это преувеличение. Продажи идут, причём количество сделок осталось примерно таким же, как до кризиса. Правда, значительно снизились средние бюджеты, т.е. о некотором затишье можно говорить только в высоком ценовом сегменте (свыше $5 млн). Что касается новых проектов - выходят они точечно, от частных инвесторов и за счёт расширения территории существующих посёлков. Надо признать, в годы роста рынка загородной недвижимости (2006 -2007 годы) появилось достаточное количество проектов и возник некоторый избыток предложения. Сейчас ситуация уравновесилась и пока дефицита нет».

«С точки зрения девелоперской активности, действительно, наблюдается стагнация, - соглашается с коллегой управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов. - Новых проектов на рынке нет, застройщики продолжают реализовывать старые. Однако так же не соглашусь с тезисом о «вставших» продажах, во всяком случае, если мы говорим о ведущих застройщиках рынка загородного жилья. Несмотря на то, что у них действительно не было какой-либо антикризисной стратегии до кризиса 2014 года (а у кого она была?), они сумели быстро адаптироваться к изменившимся условиям. Более тщательная проработка проектов, адаптация продукта под сократившиеся финансовые возможности покупателей, оптимизация рекламных бюджетов при повышении эффективности этого инструмента и другие меры позволили поддержать продажи, хотя докризисного уровня интенсивность сделок не достигла».

Председатель совета директоров KalinkaGroup Екатерина Румянцеварассказывает: «Действительно, в прошедший период не было громких масштабных премьер. Однако застройщики, которые выводили свои проекты в продажу раньше, в кризисные годы занимались их развитием, и небезуспешно. В качестве примера можно привести два проекта VillagioEstate – «Ренессанс Парк» на Новорижском шоссе и «Раздоры-2» на Рублево-Успенском шоссе.

Допустим,«Раздоры-2» именно в 2014-2015 годы стал активно развиваться, дома продавались быстро, были случаи сделок даже на этапе котлована. До кризиса в посёлке была выведена в продажи лишь первая небольшая очередь, порядка 10% от всего запланированного объёма. В кризис застройщик сделал новую нарезку участков под строительство, провел коммуникации и продал практически полностью вторую и третью очереди.

Ещё один загородный посёлок, продажи которого пришлись преимущественно на посткризисный период, - «Резиденции Березки». Проект вышел на рынок в 2015 году, строительство и реализация велись активно всё это время.

В «старые» качественные проекты кризис тоже вдохнул новую жизнь: в частности, с 2014 года по сегодняшний день практически полностью распродан Parkville в Жуковке. Сегодня там осталось около 15% нереализованных объектов».

В режиме ожидания

А вот как оценивает ситуацию на загородном рынке руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея»Олег Ступеньков: «Что же произошло на самом деле? Во-первых, лопнул пузырь шальной покупки, так можно это назвать.Потребитель перестал прощать ошибки девелопмента и покупать всё, что строилось и предлагалось. А около 10 лет огромное количество проектов, действительно, не соответствовало основным потребительским ценностям – ни в архитектуре, ни впланировочных решениях. Отличительная особенность того времени – гигантомания, стремление построить и продать больше метров на 1 участке. Даже на рынке таунхаусов! Так, например, проектировали фундамент с техэтажом – тут же придумывали ещё цокольный этаж, а также надстраивали сверхуздания мансарду. Домовладение в итоге обладалоплощадью около 400 кв. метров, аего хозяин разводил руками, не зная, что ему с этим пространством делать!

После 2014 года приобретение таких объектов резко прекратилось. Люди стали иначе воспринимать объекты и знать цену своим деньгам. В итоге отказ от покупки огромных домов сказался на средней статистике продаж – и тут же сформировалось ощущение, что спрос резко просел на всём рынке. Да, спрос действительно упал – но только в таких бездумно построенных проектах. В посёлках, где предлагался качественный продукт, с хорошей планировкой территории, с инфраструктурой, которая не отягощала карман собственника, дома успешно были распроданы».

«Когда спрос на рынке переоценённых объектов начал проседать, землевладельцы вывели новый продукт – участки без подряда (УБП), - продолжает эксперт. - Они продавались дешевле, чем лоты «земля+дом», поэтому люди кинулись их покупать. Но постепенно выяснилось, что жить приходится в постоянной стройке: да, часть покупателей таких участков смогли быстро построить дома и заселиться, но их многочисленные соседи могли годами вести стройку. Это была ещё одна ошибка девелопмента, что привело к естественному сокращению спроса на УБП. В результате сделанных в то время ошибок в Подмосковье до сих пор стоят заброшенными целые поля посёлков – и просто участки, и недостроенные дома. Скажем, переформатировать и как-то «перезапустить» посёлки на той же Новой Риги, пусть и в пределах 10-15 километров от МКАД, уже невозможно.

Потребитель своим отказом от покупки ширпотреба произвёл естественный отбор. Ушли с рынка такие игроки, как RODEXGroup, ОПИН и некоторые другие, зато остались единичные компании, которые качественно строят, и у них есть продажи: VillagioEstate, «ЭкоДолье», RDI, KaskadFamilyGroup, GOOD WOOOD, «Сапсан». Так сформировался современный загородный рынок Подмосковья. Сегодня он не крупный, не масштабный, но в целом он вполне достойный, если говорить о заселённых и вновь запускаемых проектах».

Приходите завтра

Что ж, нельзя не согласиться с мнением большинства специалистов: кризис, как лакмусовая бумажка, выявил и оставил в поле зрения состоятельных покупателей по-настоящему качественные ликвидные проекты. Именно они и продавались в период экономической нестабильности, на них направлен основной интерес покупателей и сейчас. А что ждать на загородном рынке в ближайшем будущем?

«Существующего объёма предложений хватит ещё на пару лет, при том, что не нужно забывать и про вторичные предложения, которые также в достаточном количестве постоянно появляются в современных посёлках, - считает Ольга Бахметьева. - Думаю, в перспективе проекты будут выходить также в небольшом объёме, по требованию рынка. Как совсем недавно было с таунхаусами и небольшими домами – дефицит маленьких лотов, которые неожиданно стали востребованы в элитном сегменте, на сегодня удовлетворён. Скорее всего, эта тенденция сохранится в ближайшие годы – к покупке будут подходить практично и делать выбор в пользу хорошей инфраструктуры и местоположения посёлка, а не больших квадратных метров и соток».

«Нужно понимать, что мы имеем дело не с отраслевым, а экономическим кризисом, который характерен для всего хозяйства страны. Пока не прекратится рецессия, едва ли можно рассчитывать на активный рост рынка загородного жилья, для которого нормой считались сделки, исчисляемые миллионами долларов, - утверждает Илья Менжунов. – В связи с этим, каждый из девелоперов выстраивает различные стратегии на будущее: одни застройщики ищут пути выхода на столичный рынок жилья, другие меняют ценовой сегмент, третьи переключаются на продажи земельных участков без подряда. В любом случае, новых проектов с продуманной концепцией, современной застройкой, богатой собственной инфраструктурой сегодня нет.

На мой взгляд, в ближайшей перспективе наиболее востребованными объектами могут стать посёлки, состоящие из 100-150 домовладений с бюджетом покупки до 30 млн рублей. При этом такие проекты должны обладать концептуальным благоустройством и инфраструктурным наполнением. По сути, задача в том, чтобы дать покупателям качественный продукт по расценкам загородного жилья бизнес-класса».

Екатерина Румянцева уверена, что новые проекты в планах у профессионалов есть, и этот бизнес по-прежнему остаётся прибыльным. «В нашу компанию обращаются застройщики, в портфелях которых уже есть реализованные проекты. Они находятся в поиске подходящих участков под масштабное строительство на элитных загородных направлениях.Вторая категория потенциальных застройщиков – крупные землевладельцы, в чьих активах по 10-20 гектаров земли, которые до поры до времени они придерживали, а сейчас планируют освоить. Об этих проектах мы услышим в перспективе ближайших двух лет».