На любой вкус: от побережья до горнолыжных курортов

Солнечная и дружелюбная Черногория всегда принимала иностранцев, не зря сто лет назад ее выбрали и многие наши соотечественники, вынужденные покинуть родину после революции. Сейчас, несмотря на то, что Черногория попала в список недружественных государств, к россиянам здесь относятся тепло. Особенно к тем из них, кто готов инвестировать в эту страну серьезные деньги. Несмотря на санкции, наши соотечественники по-прежнему могут воспользоваться программой получения гражданства в обмен на инвестиции. «На данный момент нет никаких ограничений на приём заявок от граждан России», — отмечает Екатерина Никитина, основатель компаний по зарубежной недвижимости «Никитина эксперт» и NEV REAL ESTATE.

Но и помимо объектов, за которые можно приобрести и «паспорт», в Черногории сейчас имеются предложения на любой вкус. По словам Марины Филичкиной, руководителя отдела продаж Tranio, среди иностранных покупателей недвижимости в Черногории, ориентированных на высокий ценовой  сегмент, сейчас наиболее востребованы приморские районы Будвы, Котора и Тивата. В среднем ценовом сегменте высоким спросом, как и в прошлые годы, пользуются дома в Барской Ривьере: на курортах Добра Вода, Шушань, Зелёный пояс и Сутоморе, где можно найти объекты от 250 — 300 тыс. евро.

«Элитные виллы с бассейном на побережье Будвы в июне 2022 года стоят в среднем 2,3 — 2,6 млн евро, а цена на объекты с более развитой приватной инфраструктурой (частный спа-центр, теннисный корт и др.) может составлять  5,5 — 6 млн евро и более. Самый дорогой объект в нашей экспозиции на сегодня предлагают за 10 млн евро», — рассказала Марина Филичкина.

При этом цены на апартаменты в Тивате с видом на море в июне 2022 года находились в диапазоне от 250 до 380 тыс. евро, а стоимость вилл у моря стартует от 1,2 млн евро. Самый дорогой объект, который выставлен на продажу в этой части побережья, стоит 4 млн евро.

Цены на виллы премиум-класса на побережье в Которе сейчас составляют в среднем 1,8 — 2,2 млн евро (здесь максимальная цена в экспозиции 4,1 млн евро), а пентхаусы с видом на море можно приобрести по цене от 420 тыс. евро и более. Виллы с видом на море в Баре в этом сезоне стоят от 600 тыс. евро, а коттеджи в Херцег-Нови — от 800 тыс. евро.

В свою очередь, главный редактор Prian.ru Филипп Березин отмечает, что самые заметные проекты в Черногории сегодня – это не отдельные дома и даже не комплексы. «Это по сути мини-города, или деревни со своей инфраструктурой и значительным разнообразием предложения», — утверждает эксперт. Среди самых заметных проектов он назвал «Луштица Бей» — проект-город на полуострове Луштица, основанный в 2008 году. Включает в себя 1500 объектов недвижимости, апартаменты, таунхаусы, виллы и отели, кроме этого, здесь имеется две пристани для яхт и поле для гольфа.

Второй «город-сад» — проект Порто-Монтенегро, расположенный в Тивате. Его строительство началось в 2006 году, и сейчас там покупателям предлагаются апартаменты, таунхаусы и виллы. Помимо жилых комплексов и впечатляющей марины на 450 причалов (для лодок и яхт от 12 до 250 метров в длину), здесь расположены магазины, рестораны и бары, а также разнообразные спортивные, развлекательные и культурные заведения.

Третий знаковый проект, по словам экспертов, – «Порто-Нови» (Portonovi), город-комплекс в поселке Кумбор в Боко-Которском заливе, который был открыт в 2019 году. В нем расположено 218 резиденций, это апартаменты, пентхаусы и виллы, а цены на недвижимость стартуют от 300 тыс. евро (стоимость кв. м варьируется от 7000 до 18 000 евро). Здесь также построена собственная яхтенная марина D-marin на 238 мест, а собственникам вилл и апартаментов доступны услуги 5* отель One&Only, расположенного на территории.

Еще один интересный жилой комплекс под управлением сети отелей Nikki Beach находится в центре Боко-Которского залива и также имеет частную марину. «Из окон апартаментов открываются виды на Адриатическое море. На территории расположен частный пляж, четыре панорамных бассейна, СПА-центр и тренажерный зал. Во время своего отсутствия собственники могут отдать апартаменты в арендный пул. Цена за кв. м в этом комплексе стартует от 7 000 евро», – рассказала Екатерина Никитина.

«И, наконец, еще один качественный проект – «Монтис-кондо-отель» на 238 номеров, который возводится на горнолыжном курорте в Колашине. Покупатели могут приобрести здесь сьюты от 250 тыс. евро – под программу гражданства. Завершения строительства намечено на 2024 год», – отметил Филипп Березин.

Но и для тех, кому не нужны в шаговой доступности яхтенные марины и горнолыжные трассы, имеются интересные варианты. Вячеслав Маевский, партнёр портала Justreal.ru, рассказал Premium Estate, что только за первое полугодие 2022 года в Черногории было заключено договоров купли-продажи на более чем 450 млн евро. Среди самых популярных у покупателей новостроек высокого класса он назвал три проекта – SkyLine, River Side и Panorama.

Жилой комплекс SkyLine расположен на берегу моря в Бечичи, окончание строительства намечено на текущий год. Стоимость «квадрата» в этом ЖК варьируется от 3350 до 4000 евро, а цена лота стартует от 138 454 евро. Жилой комплекс River Side также расположен на берегу моря в Игало. Окончание строительства намечено на следующий год (2023). Здесь цена квадратного метра варьируется от 1900 до 2750 евро, а стоимость квартиры начинается от 76 000 евро. И третья новостройка, жилой комплекс Panorama в Тиват, также будет завершена в 2023 году, цены за «квадрат» здесь составляют от 2160 до 2860 евро, а минимальная цена лота стартует от 78 000 евро.

Цены идут в рост: подорожание строительства и отложенный спрос

За последние два года цены на недвижимость выросли на всех Балканах, и Черногория не стала исключением. Только по данным официального статистического ведомства Monstat, cредняя цена квадратного метра жилья в новом доме в Черногории в первом квартале 2022 года составила €1 265. Это на 8,3% больше, чем в четвёртом квартале 2021 года, но всего на 3,56% превышает показатель первого квартала 2021-го.

«При этом за прошлый год новостройки в Черногории подорожали на 15%, а до конца года предполагается рост цен в пределах 10%, связанный в первую очередь с удорожанием строительства. Средний чек сделки до конца года может вырасти за счет увеличения доли покупателей под программу гражданства – она закрывается в конце 2022 года», – уточняет Филипп Березин.

«Другим драйвером роста цен стало сокращение объёма предложения на первичном рынке: в 2021 году в Черногории было выдано почти в три раза меньше разрешений на строительство, чем в последние годы до пандемии. Снижение предложения нового жилья связано не только с последствиями пандемии: на популярных курортах осталось немного свободных участков около моря для новых объектов, а на первой линии приоритет отдаётся строительству отелей», – объясняет  Марина Филичкина.

Вячеслав Маевский добавил, что, помимо перечисленных причин, рост цен в Черногории связан и с возросшим спросом. Покупки недвижимости сразу после пандемии начались стремительно, и не сбавляют обороты и по сей день, особенно на первой и второй береговой линии. «Иностранцы с трудом могли дождаться смягчения мер, чтобы приехать, увидеть недвижимость вживую и совершить покупку», – отмечает эксперт. Эксперты считают, что рост цен продолжится и в среднесрочной перспективе. «Мы прогнозируем рост цен еще на 10-15%. После этого, в отсутствии новых непредвиденных мировых событий, которые могут повлиять на экономическую ситуацию, может произойти фиксация цен и выход на плато», – предполагает Вячеслав Маевский.

Спрос растет, но россияне притормозили

Традиционно россияне приобретают недвижимость в Черногории во всех ценовых категориях. По словам Филиппа Березина, до 15% всех сделок с участием иностранцев в стране приходилось до этого года на граждан России. В последние месяцы наметилась «поляризация» – интерес вызывают или совсем недорогие дома и апартаменты – до 80 тысяч евро или наоборот престижные, дорогие варианты, особенно те, которые включены в программу гражданства. Причины «поляризации» – трудности с переводом средств через европейские банки и сложности с открытием счетов в Черногории.

Поэтому спрос на покупку вторичного жилья в Черногории со стороны россиян к настоящему моменту снизился. По данным Tranio, во 2 квартале 2022 года число заявок по Черногории от клиентов из России выросло на 21% к этому же периоду прошлого года, но уже в июне 2022 произошло резкое снижение — на 49% к июню 2021 года. «Часть клиентов, которым не удалось найти подходящую недвижимость в Черногории, переориентировались на другие рынки, где россиянам сейчас доступен более широкий выбор объектов, а часть — отложили покупку», – говорит Марина Феличкина.

В то же время спрос на черногорскую недвижимость от покупателей из других стран повысился, что связано с ростом инфляции в Еврозоне — покупатели всё чаще обращаются к инвестициям в недвижимость, чтобы защитить свои накопления. Среди европейцев самыми активными покупателями жилья в Черногории уже несколько лет являются немцы. Число заявок из Германии в июне 2022 года выросло на 53% по отношению к июню 2021, а в целом во 2 квартале 2022 года ко 2 кварталу 2021 заявки выросли на 58%. При этом немецкие покупатели часто выбирают недвижимость в Черногории с целью переезда.

По его словам, в страну переехали многие крупные IT-компании из России, Украины и Беларуси. Они делают релокейт целым офисом или отдельными командами, снимают весь жилой комплекс сразу для всех сотрудников и их семей. Также приезжают отдельные разработчики, специалисты в области Game Dev и др. Они присматриваются к недвижимости для себя или для инвестиций и чаще всего ищут варианты с одной или двумя спальнями.

Очень «полако»: что нужно знать при покупке новостройки в Черногории

Конечно, тем, кто выбирает недвижимость в Черногории, нужно помнить о главном слове «полако», что в переводе на русский означает «медленно, постепенно, но все будет, рано или поздно». Это не просто слово, а менталитет и образ жизни, и местные девелоперы ему не чужды.  «Иногда застройщики в Черногории могут сообщать клиентам неточные сроки строительства, вместо даты передачи квартир называя дату ввода объекта в эксплуатацию. С момента подключения к сетям до заселения может пройти ещё около полугода, а иногда и сама дата ввода сдвигается», – предупреждает Марина Филичкина.

Если речь идет о сделке на этапе строительства, то сроки сдачи объекта прописываются в договоре. «Иногда бывают задержки, в этом случае покупатели могут получить компенсацию от застройщика в размере 0,03% от суммы сделки за каждый день просрочки. Объекты под гражданство курируются правительством Черногории, то есть, к ним повышенное внимание со стороны властей. Это – дополнительная гарантия для покупателя», – отмечает Ирина Мошева, партнёр Savills в России.

Говоря о рисках для покупателей новостроек в Черногории, эксперты отмечают, что в прошлом на этом рынке присутствовало много объектов, которые были построены без разрешения на строительство. Для решения этой проблемы власти разработали программу по легализации таких ЖК, в которой могут участвовать здания, построенные до 2018 года. Более поздние несанкционированные постройки не могут принимать участие в программе, они не зафиксированы на аэросъёмке местности, на которую ориентируются власти при рассмотрении заявок на легализацию. «Кроме того, встречаются отдельные случаи строительства без надлежащих разрешений и остановки строек до сих пор встречаются, поэтому нужно внимательно подойти к выбору объекта и компании-застройщика», – рекомендует Марина Филичкина.

Но тех, кто покупает жилье в элитных новостройках, проблемы недостроя, серьезных задержек в сроках сдачи и низкого качества строительства не коснутся. «Если иностранец планирует приобрести апартаменты в элитной новостройке в Черногории, то качество жилья будет высоким. Помещения сдаются уже с отделкой высококачественными материалами европейских марок, с центральной системой кондиционирования, теплыми полами, квартиры уже будут обеспечены телефонией и интернетом. Практически все проекты сдаются с укомплектованными ванными комнатами, а кухни оборудуют бытовой техникой примерно в трети проектов», – объясняет Ирина Мошева. Так что элитные проекты Черногории действительно выгодно отличаются от «среднестатистической» недвижимости в этой стране.

Татьяна Рютина, специально для Premium.estate