Как создается, проектируется и обслуживается клубная инфраструктура в жилых и многофункциональных проектах и готовы ли покупатели платить за нее в турбулентные времена.

Российский рынок элитного жилья уже проходил несколько стадий развития «клубных пространств»: от сигарных комнат и библиотек в начале «нулевых» до полного упразднения клубных зон, а затем ренессанса концепций для резидентов уже не только в элитном, но и премиум, и бизнес-классах. Однако ключевые сложности формата состоят не в проектировании и строительстве, а в эксплуатации этих зон. Расходы по ним становятся частью обязательных платежей, их наполнение и необходимость часто становятся предметом споров между жителями и УК. 

Разберём, как устроены такие пространства, из чего состоит эксплуатация клубной инфраструктуры и какое будущее ждет формат после начала реальной жизни в домах. 

Удобства бывают разные

Сегмент клубных пространств сегодня активно развивается как в жилой, так и в офисной недвижимости. Изначальным трендсеттером формата была элитная жилая недвижимость – но тогда клубные пространства были скорее уникальным преимуществом проекта, чем данностью. Сейчас же наличие тех или иных зон только для резидентов – практически обязательное условие успешного проекта в классе бизнес и выше. 

Исходя из нашей практики в управлении, а это более 40 проектов на различных стадиях, мы видим, что самой успешной по наполнению концепцией становится та, которая основана на универсальности и понятности. Слишком экзотические и эксклюзивные варианты могут быть не просто невостребованы, но и вызывать раздражение. Например, комната для встреч или переговоров нужна жителям в высоких классах практически всегда. А вот VR-зал или тренажер для гольфа - это точечные попадания в целевую аудиторию, которые могут и не случиться. 

Наиболее востребованные форматы, по нашему опыту, это фитнес-студии, большие переговорные с мини-кухнями и баром, где можно также провести праздник, переговорные комнаты, зоны СПА, взрослые (с приставками) и детские игровые, а также активности на свежем воздухе – площадка для групповых тренировок, воркаут и др. Наименее популярными в глазах пользователей выглядят кинозалы, пространства красоты, сигарные и бильярдные, а также бары. 

Формат в поисках лучшей жизни…

Изначально «amenities» как понятие пришли в элитный сегмент из гостиничной недвижимости как атрибут «образа жизни» для постояльцев. Цель этого функционала – закрыть максимально возможное количество ежедневных потребностей жителей, не покидая дом. Начиналось в жилой недвижимости все как небольшие тренажерные залы и бизнес-гостиные, но ставки росли и вкусы менялись. Поэтому, если еще 5-7 лет назад девелоперы не рисковали включать удобства в тарифы для жителей как часть услуги по управлению местами общего пользования, то сегодня подходы уже изменились – рынок находится в поиске «соломонова решения» и лучших форматов обслуживания данных зон.  

Сегодня мы видим несколько существующих вариантов управления клубной инфраструктурой в жилом доме:

• Включать удобства в состав мест общего пользования и управлять ими с помощью УК или отдельного сервисного оператора (например, отельного);
• Оставлять удобства в статусе помещений свободного назначения и реализовывать как коммерческий проект силами девелопера (контролируя состав и характер оказываемых услуг), либо формируя дотацию от девелопера на долгий срок или бессрочно; 
• Отдать помещения как коммерческий проект для оператора или арендатора;
• Формировать гибридный подход: наиболее понятные по назначению и востребованные помещения включить в состав мест общего пользования, а остальные реализовывать как коммерческий проект.

Важно отметить, что, если изначально помещения были введены в эксплуатацию как места общего пользования, поменять их назначение «простым путем» нельзя. Необходимо будет организовывать общее собрание собственников с соответствующей повесткой и глубоко прорабатывать юридические аспекты этого вопроса. Сделать это в элитном ЖК особенно сложно ввиду того, что далеко не все квартиры таких проектов постоянно заселены. Если же помещения изначально были введены как помещения без конкретной технологии, то итоговое их использование по другому назначению – личный вопрос собственника. На рынке Москвы есть яркие примеры того, как эконом-класс алкомаркеты открывались в премиальных проектах вместо заявленных клубных зон – и это, несомненно, влияло на класс и репутацию продукта.

…и денег

Структура оплаты за удобства (amenities) напрямую зависит от их формата. За места общего пользования заплатят жители, а за помещение свободного назначения – его собственник. Все чаще на рынке встречается формат, когда первый год или даже несколько лет за удобства платят девелоперы для поддержания качества продукта. Но жители должны понимать, что этот расход включается в стоимость квадратного метра при продаже квартиры. На нашей практике стоимость обслуживания клубных зон может составлять от 35 до 300 рублей за квадратный метр. 

При этом просто «не платить» за эти пространства у жителей не получится. Хотя статья затрат выделяется отдельной строкой от базового тарифа, все начисления на управление формируются системно. Просто закрыть клубную инфраструктуру в случае низких сборов платежей тоже не получится, ведь это будет означать негатив со стороны плательщиков. Поэтому управляющие компании должны очень четко планировать затраты на обслуживание этих зон даже в условиях невысокой собираемости платежей. 

Работа с возражениями

По оказываемым услугам обслуживание удобства можно разделить на три категории. Первая – это базовые услуги: техническое обслуживание самих помещений и оборудования, клининг и обеспечение безопасности. Вторая – администрирование и управление: работа специального ПО для бронирования клубных зон, консультации на ресепшен и контроль целевого использования пространств. И дополнительные услуги – сюда входит широкий спектр задач, начиная от консьерж-сервиса и заканчивая организацией праздников, комьюнити-менеджментом и т.д. 

Важно отметить, что в тариф на управление всегда входят именно первые две категории, а иногда и полторы, а само администрирование упрощается до взаимодействия с сотрудником на ресепшен. Отсюда может возникать разочарование резидентов: маркетинговые материалы обещали прочное сообщество с постоянными активностями, а на деле жители платят за тренажерный зал, который 90% времени простаивает пустым. 

Исходя из реалий рынка, недовольство жителей клубными зонами чаще всего возникает, если люди не понимают ценность пространств и не используют их, или их не устраивает соотношение цены и качества. 

Перспективы формата

Учитывая заявленные концепции проектов, которые будут реализовываться в Москве ближайшие 5-10 лет, мы видим, что тема удобства не исчезнет сама собой. Напротив, клубные зоны шагнут в ЖК класса комфорт и будут появляться в том числе за МКАД, поскольку требования покупателей к новостройкам увеличиваются соразмерно цене квадратного метра. 

Поэтому в ближайшей перспективе мы увидим формирование компаний-специализированных операторов, которые будут не просто качественно управлять такими помещениями, но и смогут монетизировать дополнительные сервисы. Этот вектор может стимулировать эволюцию управляющих компаний или же способствовать формированию субрынка сервисных операторов для инфраструктуры ЖК, по аналогии, которую мы наблюдали в сервисных офисах и коворкингах.  

Наконец, системные девелоперы могут децентрализовывать формат удобств: например, создавать сервисы, при которых клиентам одного застройщика будет доступна клубная инфраструктура в разных комплексах. Это может быть реализовано под единой бренд-платформой, с общей стратегией наполнения и управления. Подход может стать наиболее глубоким и системным и качественно изменить восприятие клубной инфраструктуры резидентами.

Изображения пресс-службы девелопера Barkli