Собственный остров: утопия или инвестиции?

Реализовать свою детскую мечту и приобрести персональный остров удается далеко не каждому. Но особенно обидно, когда от уже сбывшейся мечты приходится отказываться по вполне прозаическим причинам – инфраструктура, местное законодательство, налоги. Тем не менее, в базах риэлторских агентств такой вид недвижимости продолжает появляться. Так кому же стоит гнаться за мечтой, а кому лучше повременить с ее исполнением? И как выгоднее покупать острова, самому или … вместе с друзьями?
Остров как персональный ад или девелопер для отшельников
Елена, приехавшая в Москву из далекой сибирской глубинки, мечтала о своем острове всегда. И – в отличие от многих – получила возможность эту мечту реализовать, причем дважды. Первый раз нам удалось побеседовать около восьми лет назад, аккурат после того, как она от своей мечты … отказалась. «Тогда я выбирала между островами в Карибском бассейне, Бермудами и Сейшелами, но в итоге остановилась на небольшом острове Белизе, это Центральная Америка. Там уже был небольшой дом, который мы и арендовали «на пробу» перед заключением сделки», - рассказывает Елена.
Однако жизнь на острове не задалась, и мечта достаточно быстро превратилась в персональный ад. Детям было скучно, они тяжело переносили акклиматизацию, муж смог прилететь к семье всего пару раз, да и с обслуживанием возникли большие проблемы. Например, возить на остров персонал пришлось как нефтяников, вахтами, связь периодически падала, любые бытовые проблемы решались с трудом, да и полугодовая изоляция от привычного круга показала, что семья с детьми должна все же жить поближе к цивилизации. В итоге семейство вернулось на родину, предпочтя привычные холода и слякоть островному экстриму.
«Но мысль о своем острове меня так и не отпустила, все же в островном уединении для меня был смысл. После того, как дети подросли, я все чаще стала задумываться о том, чтобы повторить эксперимент», - рассказывает Елена. Она учла свои ошибки, и в 2016 году приобрела один из островов в Греции, небольшой, площадью около 50 тыс. кв. м, который обошелся ей в 5 млн евро. Сейчас на острове активно ведется строительство отеля и инфраструктуры, в том числе небольшой марины для яхтсменов, а дом для семьи уже готов. В планах Елены – создание арт-пространства для тех, кто ценит уединение, но при этом не готов надолго удаляться от цивилизации. «У меня много знакомых и единомышленников, которым хотелось иметь возможность заниматься творчеством, я понимаю, какие условия для этого нужны, и именно эти идеи я заложила в концепцию», - объяснила она.
В Греции, конечно, хватает своих сложностей, но реализовать такой проект значительно проще, чем в Белизе. Концепцию придумала сама владелица, проект создавало одно из известных итальянских арх-бюро, причем с привлечением московских архитекторов. Елена, превратившаяся из отшельницы в девелопера, отмечает, что главный плюс – это отличная транспортная доступность, добраться из Москвы можно за считанные часы, а на остров – либо на катере, либо на вертолете. «Когда я покупала остров, то опасалась проблем со строительством из-за археологов, об этом меня предупреждали. Дело в том, что по местному законодательству они должны произвести исследование, и если что-то обнаружится ценное, то власти могут и аннулировать разрешение на застройку. Но нам повезло!», - радуется Елена, и надеется, что у нее получится открыть отель в 2020 году.
Спрос и предложение
Несмотря на то, что остров – редкое явление даже в базах данных элитных риэлторских агентств, ежегодно в продаже появляется около трех сотен таких объектов. Приобрести «мечту» можно по цене небольшой студии в Подмосковье – цены на острова начинаются от 20 тыс. долларов, самые недорогие предлагаются у побережья Канады. Верхнюю планку назвать сложно, она доходит до 200 млн долларов, а возможно и выше, а максимальный прайс, конечно, на Багамах. Впрочем, цены серьезно варьируются от размера и местоположения самого объекта, его юрисдикции, природных условий, видовых характеристик, инфраструктуры и т.д.
По словам председателя совета директоров Kalinka Group Екатерины Румянцевой, сейчас основной спрос на острова формируют иностранцы, а особенно популярны такие покупки у обеспеченных жителей Катара, Эмиратов, Саудовской Аравии, а россияне с высокими бюджетами реже интересуются темой островов. «Однако у нас есть, что предложить таким покупателям. Например, в настоящий момент в продаже находятся острова вблизи Халкидики в Греции. Здесь можно за 6 млн евро приобрести остров площадью более 100 тыс. кв.м, а за 2 млн евро остров площадью 10 тыс. кв.м. Оба острова располагают возможностью застройки», - рассказала Екатерина Румянцева.
Тем не менее, наши соотечественники все же иногда приобретают такие объекты. По словам эксперта по международной недвижимости Tranio Юлии Кожевниковой, с 2014 года компания получила 15 заявок, и большинство клиентов – русскоязычные. «Места разные – это и Греция, и Балеарские острова, и Норвегия, Италия, Латвия, США, Карибские острова, Эстония и Вьетнам. Бюджет покупки – от 710 тыс. до 150 млн евро», - отмечает спикер.
Кстати, российские острова тоже иногда появляются в продаже, хотя эксперты их всерьез не рассматривают. По словам Сергея Бобашева, руководителя проекта LifeDeluxe.ru, сегодня это единичные предложения, вроде продажи острова на западе Карелии, висящие годами, периодически появляются острова на Онежском и Ладожском озерах, но это скорее предложения об инвестициях. «По-моему, в России даже нет такого юридического понятия «остров» в земельном кодексе, чаще всего остова никак не учтены в кадастре, поэтому и рынка как такового нет. Бывают, конечно, варианты, если остров находится внутри территории какого-то поселения. Тогда это земли поселений, и тогда все проще, но таких островов совсем мало», - отмечает эксперт.
Кроме того, все острова имеют водоохранную зону, и зачасту расположены в особо охраняемых или пограничных территориях, в заказниках, либо в заповедниках, где строить нельзя, и именно поэтому наши острова особо никому не интересны. «Никто не хочет покупать кота в мешке – брать землю с непонятным юридическим статусом и назначением. Плюс ко всему останавливает отсутствие на островах каких бы то ни было коммуникаций: на этом куске земли ты даже ничего не сможешь построить, потому что придется все завозить, что всегда становится в разы дороже», - объясняет Сергей Бобашев.
Риски: налоги, логистика и право собственности
Впрочем, проблемы с логистикой и обеспечением возникнут не только в России, это общая проблема. Риэлторы предупреждают, что этот вид недвижимости один из самых затратных в содержании, расходы на его обустройство и поддержание жизнедеятельности может в разы превышать цену самого объекта, и владельцы островов этого не отрицают. «Собственнику нужно быть готовым, что затраты на обустройство острова, а особенно строительство, содержание персонала, собственного катера или вертолета могут в несколько раз превысить бюджет покупки. В смету расходов нужно включить и логистику - доставку стройматериалов, провизии и рабочих на остров. Поэтому первоначальные расчеты могут оказаться весьма заниженными», - отмечает владелица греческого острова Елена. Более того, расходы на содержание острова будут расти с появлением каждого нового объекта и расширением инфраструктуры.
Но основные риски, подстерегающие инвесторов – юридические, ведь не каждый остров можно приобрести, во многих государствах имеются ограничения на покупку земли иностранцами и оформления права собственности. Проще всего приобрести остров в Европе, а также во Французской Полинезии и Белизе, где тоже нет существенных ограничений при покупке. На тех же Мальдивах остров в принципе нельзя купить, возможна только аренда, причем под сельскохозяйственную деятельность, и только местными гражданами. На Бермудах иностранцы не имеют права использовать остров в коммерческих целях, а только как частное владение, на Сейшелах также возможна только аренда, а на Карибах владелец сможет получить в собственность только остров с каменистым берегом, т.к. острова с песчаными пляжами используются государством в туристических целях.
Обеспечение острова коммуникациями тоже может превратиться в проблему, во всяком случае, резко увеличить расходы на обустройство. В качестве примера риэлторы приводят историю, когда выяснилось, что на острове нет пресной воды. Продавец перед сделкой предоставлял документы о том, что она имеется, но данные от геологов оказались поддельными. В итоге новому владельцу, который собирался создать курорт, пришлось сперва инвестировать в опреснители, что существенно увеличило затраты.
Не следует забывать и о налогах. Сергей Бобашев отмечает, что, например, в Финляндии все гораздо проще с юридической точки зрения, там понятно, кому что принадлежит, и остров можно купить. «Но за этим следует огромное количество ограничений по тому, что ты сможешь с островом сделать, и что немаловажно – совершенно сумасшедшие налоги. У нас ты можешь ничего толком не платить, а там – нет. Поэтому содержание такого острова – весьма дорогое удовольствие и многие готовы избавиться от такой недвижимости, лишь бы не платить налоги», - предупреждает эксперт.
По словам Пауля Тостевин (Paul Tostevin) из департамента исследований рынка недвижимости Savills, доходность недвижимости достаточно сильно отличается на разных островах, и в ряде случаев потенциальная годовая доходность может быть сопоставима с арендной. «Однако сезонность этих рынков приводит к тому, что часто этих средств хватает лишь для того, чтобы покрывать эксплуатационные расходы. Большинство покупателей приобретают курортную недвижимость на островах для отдыха и удовольствия, руководствуясь скорее соображениями, связанными с определенным стилем жизни, нежели с получением дохода», - отмечает спикер.
По его словам, один из наиболее важных показателей, влияющих на будущую доходность, - это близость к материку. Помимо всего прочего, это важно еще и с точки зрения стоимости транспортировки строительных и прочих материалов, необходимых для обустройства острова, а также в экстренном случае позволит как можно быстрее получить медицинскую помощь. Частные острова Средиземноморья являются самыми востребованными и дорогими, они редко появляются на рынке и очень часто имеют строгие ограничения, связанные с возможностями их дальнейшего обустройства и развития.
А если вскладчину?
Из всего вышеизложенного можно сделать вывод, что для обывателя со средним доходом покупка острова – вещь дорогостоящая и как мечта почти не осуществимая, но если только не купить его … вскладчину. А вот это уже – новое слово на рынке недвижимости. О старте такого проекта Premium.estate рассказала PR-директор Amtel Properties Анна Завьялова, особо отметив, что это не проект компании, а ее личная инициатива. «У нас была идея – купить остров для того, чтобы создать свою микронацию и сделать небольшой курорт, куда будут ездить туристы, а мой друг предложил использовать для этого краудфандинг. Вся информация об этом проекте выложена на сайте www.letsbuyanisland.com. Мне, как человеку, который годами занимается пиаром коммерческой недвижимости и любит путешествовать, участие показалось со всех сторон привлекательным», - объяснила Анна Завьялова.
По ее словам, это международный проект, в котором, помимо россиян, есть инвесторы из разных стран мира – США, Канада, Великобритания, Франция, Сингапур и Китая. Всего планируется привлечь около 120 инвесторов, а их количество рассчитывали, исходя сразу из нескольких параметров. С одной стороны, нужно, чтобы собранной суммы оказалось достаточным для покупки, юридического оформления и первоначального девелопмента, но в то же время объем инвестиций не должен быть обременителен для участников. Один инвестор – строго одна доля, а ее стоимость сейчас – 3250 долларов США. «Это тот минимум, который приходится отдавать за покупку квадратного метра жилья в Москве или отпуск в Турции. Раньше «входной билет» был чуть ниже, но с ростом числа желающих, а сегодня у нас уже больше 70 инвесторов, увеличивается и его стоимость», - отмечает Анна Завьялова.
Для участия в проекте необходимо внести 10%-ный депозит, после чего инвестор становится гражданином Княжества Айсландия (рабочее название проекта) и, главное, получает право голоса при выборе острова. На данном этапе организаторы княжества рассматривают разные варианты, изучают юридические условия приобретения земли. Основные направления - Центральная Америка и Юго-Восточная Азия. В прошлом месяце был research trip в Белизе, в следующем инвесторы собираются посетить Малайзию. Окончательный вариант будет выбран путем прямого голосования всех инвесторов.
Участники проекта не собираются отсоединяться от государства, на территории которого будет находиться остров, они собираются организовать на нем своеобразную базу или посольство для нашей виртуальной микронации, которая является второй составляющей проекта. Все желающие смогут посетить остров как туристы или получить паспорт гражданина Айсландии. Кстати, сама по себе идея микронаций сейчас довольно популярна – например, в Копенгагене есть «независимая» территория Христиания, в одном из районов в Вильнюсе находится страна Ужурпис с собственной конституцией, есть государство Силанд на платформе в территориальных водах Великобритании. «Такая само провозглашенная «независимость» привлекает дополнительный поток туристов, коллекционеров штампов разных стран, любителей получать и дарить разные титулы, поэтому мы считаем, что бизнес-концепция «остров-курорт-государство» должна стать успешной», - предполагает Анна Завьялова.