Девелоперы стараются указать наиболее выгодные панорамы из окон – тут и вид на Кремль, на Храм Христа Спасителя, Воробьевы горы, набережную или парк... Но ведь не все они выходят на одну из сторон! А как быть тем, у кого в том же доме вид, мягко говоря, иной – во двор, на стену соседнего жилого корпуса или производственные корпуса, затянувшуюся стройку и т.п.?

Ориентация на местности

При разработке генплана будущей застройки учитываются стороны света, виды из окон и окружающие строения, утверждает руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев. Наиболее удачной при секционной застройке считают ориентацию восток-запад, так как при таком расположении все квартиры хорошо инсолируются, а также можно предложить больше вариантов планировок. При башенном типе корпуса стороны света играют меньшую роль, важнее становятся именно виды.

Директор по маркетингу и исследованию рынка ФСК «Лидер» Ксения Цаплина отмечает отличительную особенность работы компании: «С учетом того, что мы специализируемся на комплексной застройке микрорайонов, при проектировании и расположении зданий учитывается ряд факторов. В их числе – территориальная особенность участка, организация общественного пространства, инфраструктура. Поэтому в наших кварталах можно встретить дома переменной этажности, что даёт дополнительное пространство и свет».

Вместе с тем, эксперты едины во мнении: с каждым годом площадок под застройку в границах старой Москвы становится всё меньше, и далеко не все из них имеют уникальное расположение с открытыми, неповторимыми видами. В частности, директор департамента городской недвижимости Savills в России Кристина Томилина рассказывает: «Как правило, в проекте только 30% квартир расположено в секции, «смотрящей» на что-то особенное, будь то река, парк или известная достопримечательность. Всё остальное – это компромисс между видовыми характеристиками и стоимостью квадратного метра. Разница стоимости между этими двумя типами квартир в одном комплексе может составлять до 10-15%. Тем не менее, как правило, именно видовые квартиры «расходятся» в проекте первыми. Хитом продаж считаются двусторонние квартиры, когда общие зоны – кухня, гостиная – выходят на видовую сторону, а приватная часть – в тихий двор. Такие квартиры продаются почти сразу с момента старта продаж. Остатки непроданных квартир девелопер заведомо реализует по завышенной стоимости, т.к. знает, что эти квартиры никогда не зависнут».

ЖК «Итальянский квартал»

Управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов комментирует: «Элитная недвижимость располагается в центре города с весьма плотной застройкой, квартиры «окна в окна» – обычное явление. Для того, чтобы повысить ликвидность такого жилья, застройщики пользуются несколькими приемами. Допустим, при строительстве «Итальянского квартала» девелопер провёл ремонт соседних домов, на которые выходили окна некоторых квартир. Ещё один пример – ЖК «Гранатный 6», где девелопер сделал декоративные ставни для повышения ликвидности пентхауса с собственной эксплуатируемой кровлей. Да, застройщик вынужден был сделать скидку на квартиры с глухими окнами, однако при этом смог повысить стоимость пентхауса. Или - ЖК Cooper Housе, в котором три секции располагаются с небольшим смещением друг к другу. Таким образом девелопер смог снизить количество квартир, окна которых выходят на соседние корпуса».

ЖК «Гранатный 6»

«Чаще всего здание стараются спроектировать так, чтобы окна каждой квартиры выходили на разные стороны. Так, кухню и гостиную чаще ориентируют на более шумную часть улицы, спальню – на тихий двор. Понятно, что студию или 1-комнатную квартиру таким образом спроектировать сложнее всего, и в этом случае нередко таким лотам, как и без того наиболее доступным по цене по причине меньшей площади, «достаются» и наименее выигрышные виды», - говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Справедливости ради, стоит напомнить, что покупатель любой новостройки может заранее узнать, куда будут выходить окна его квартиры: для этого нужно запросить у застройщика генплан земельного участка и схему расположения корпусов с указанием ориентации по сторонам света. Также сегодня большинство жилых комплексов имеют собственный сайт, на котором можно совершить виртуальную прогулку по квартире и оценить воды из окон. Практически на всех сайтах размещают шахматки и поэтажные планы, с помощью которых можно понять, как корпуса расположены относительно друг друга, сколько квартир на площадке и в какую сторону выходят окна.

Почувствуйте разницу!

Только четверть элитных квартир обладает уникальными видовыми характеристиками, уверяет Илья Менжунов. В остальных случаях собственнику приходится мириться с теми или иными недостатками. «Среди проектов с видами, к примеру, на монастыри, храмы можно отметить несколько комплексов, расположенных в радиусе полукилометра от таких объектов: «Кленовый DOM», «Palazzo «Остоженка, 12», ЖК «Дом на Цветном», «Легенда Цветного» и пр. Наценка за такие виды может составлять порядка 10-20% по сравнению с квартирами с окнами на соседние здания. Квартиры с видом на Кремль и Храм Христа Спасителя могут стоит ещё дороже – на 30-40%. А вот виды на Большой театр, Дом Правительства, Воробьевы горы могут прибавить к цене порядка 20-30%. Нужно понимать, что вид из окна – это реальный повод для торга, и появляется возможность повышать или снижать цены», - говорит эксперт.

ЖК «Кленовый DOM»

«Действительно, разница в цене 1 кв. метра при этом может быть весьма существенной, - подтверждает Ирина Доброхотова. - В бизнес-классе может достигать 15-25% даже для квартир, расположенных на одном этаже, но с разными видами, в том случае, если окна более дорогой квартиры выходят, например, на парк и/или реку. «Видовое влияние» сохраняется и на вторичном рынке дорогого жилья. Так, например, квартира в одном из домов на Гоголевском бульваре на последнем этаже 8-этажного дома предлагается существенно дороже, чем квартира в соседнем доме на 5-м этаже. Окна первой квартиры выходят на бульвар и имеют вид на Храм Христа Спасителя. Второй вариант расположен в торце дома, а окна выходят во двор. Средняя цена 1 кв. метра видовой квартиры – 1,3 млн. рублей, а квартиры «без вида» – 374,7 тысяч рублей».

На квартиры и апартаменты без видовых характеристик обычно действуют специальные условия от застройщиков: например, часто их можно купить в рассрочку без процентов, или приобрести по акции с хорошим дисконтом. В отдельных случаях, по словам Екатерины Румянцевой, тщательно прорабатывая проект, застройщик наделяет лоты без видов какими-либо дополнительными преимуществами, например, такая квартира будет большей площади, в ней или бонусом к её покупке предусмотрено дополнительное место для хранения вещей, и так далее. «Для обеспечения ровного темпа продаж застройщики выводят лоты на рынок частями, начиная с нижних этажей. Такую же тактику применяют и к лотам без видов или с неудачными видами из окон - на старте продаж выбрать можно из не самых ликвидных предложений, но по низким ценам. По мере строительства комплекса в продажу поступают всё более интересные предложения, но уже с высоким ценником», – сообщает она.

«Что касается квартир «без видов», то они, конечно, делятся между собой – на просто квартиры с видами в тихий двор и неликвидом с окнами, например, в стену соседнего дома. Тихие квартиры в зелёный двор неликвидом не считаются и не слишком отличаются по стоимости от видовых, всё-таки не все покупатели стремятся заполучить виды любой ценой, есть и любители тишины за умеренные деньги. А вот если в проекте есть неудачная сторона, тёмная или глухая, то девелопер всячески старается «скрасить» этот недостаток, например, делает в одной из таких квартир полностью обставленную квартиру вплоть до гардин и статуэток. Тогда внимание клиента фокусируется именно на этих деталях, он уже представляет себя в интерьере и вполне допускает мысль, что не в видах счастье. Второй вариант, сделать стоимость метра существенно ниже в таких квартирах, – на 20-30% ниже средней по дому. До сих пор на рынке есть клиенты, которые приезжают домой только переночевать, редко открывают шторы или стоят у окна, для них дисконт до 30% – это отличная возможность вписаться в дом, который изначально был им «не по карману»», – рассказывает Кристина Томилина.    

Смотреть в оба!

Естественно, сложно назвать жилые комплексы, где бы все его обитатели были обеспечены лучшими видовыми характеристиками. Поэтому эксперты выделяют те, в которых хотя бы их большее число. Так Екатерина Румянцева отмечает «Воробьев дом» – из него открывается панорама на «Москва-Сити», центр столицы, на главное здание МГУ. В комплексе «Cvet 32» около 30% лотов с отличными видами, и 50% – квартиры с хорошим обзором из окон. В ЖК «Меценат» около 20% квартир с очень красивыми видами на исторические здания, церкви Замоскворечья. Отличаются видовыми характеристиками комплексы «Софийский», «Царёв сад» – из окон как на ладони Красная площадь, Зарядье, Кремлевская набережная. Конечно, в некоторых апартаментах окна выходят на соседнее здание, но планировки сделаны так, что это не должно причинять жильцам особых проблем – из другой комнаты обзор гораздо лучше.

ЖК «Воробьев дом»

Роман Родионцев относит к таковым и ЖК «Фестиваль Парк»: все квартиры корпусов 17, 18, 19 имеют отличные виды – с одной стороны Химкинское водохранилище, с другой – Фестивальные пруды и парк Дружба. (Исключение составляют нижние этажи, где из окон будут видны соседние дома, а потому разница в цене может составить 7%). В ЖК «Небо» есть виды на Парк Победы и «Москва-Сити», а также на зелёный район Мичуринского проспекта.

«Высока доля видовых квартир во всех наших проектах, - утверждает Ксения Цаплина. - Наиболее интересные — в ЖК «Датский квартал», окружённом с трёх сторон лесным массивом, в ЖК «Дыхание», с верхних этажей которого открывается уникальный вид на Тимирязевский парк, в ЖК «Поколение», где часть квартир обращено в сторону Ботанического Сада». «В комплексе апартаментов на пересечении проспекта Академика Сахарова и Садового кольца голландские архитекторы из архбюро MVRDV изначально сделали ставку на место и виды из окон, и конфигурация дома предусматривает возможность любоваться «старой» Москвой не только с террас верхних этажей», - информирует коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.

«ЖК премиум-класса «Прайм Парк» расположен в очень удачной локации, и все 9 жилых башен квартала выходят на красивые панорамы города. С одной стороны открывается вид на один из красивейших проспектов столицы - Ленинградский. С другой - на новый Ходынский парк. С третьей – историческую застройку с её особым шармом. И, наконец, с четвёртой стороны во всей красе предстаёт во всей красе Петровский парк и роскошный Путевой дворец. Важно отметить, что корпуса квартала достаточно далеко разнесены друг от друга, поэтому не возникает ситуация, когда окна одной башни смотрят в окна другой», - добавляет директор по продажам ГК «Оптима Девелопмент» Дмитрий Голев. Один из редких примеров, когда порядка 90% лотов имеют удачные виды, как уверяет Ирина Доброхотва, ЖК бизнес-класса «Маяк». Он расположен в Химках на берегу канала им. Москвы на собственном полуострове, благодаря чему секции здания удалось расположить именно таким образом, что практически все квартиры выходят окнами на воду. Как говорил известный киноперсонаж, выйдя на балкон московской квартиры: «Ляпота!»…

ЖК «Прайм Парк»