Рынок премиальной и элитной недвижимости всегда меняется медленнее, чем рынки более доступного жилья, даже если речь идет о бизнес-классе. Тем не менее и здесь накапливаются изменения, которые постепенно меняют всю картину — например, ажиотажный спрос на жилье в пандемию поднял среднюю стоимость квадратного метра в элитном сегменте до 1,45 млн рублей. И до планки в 1 млн рублей она, по всей видимости, не вернется никогда. Об этих и других особенностях рынка мы беседуем с Анной Раджабовой, директором управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум».

—  В последнее время понятие «элитных локаций» стало выходить за пределы центра Москвы. Как это влияет на рынок сейчас и как это повлияет на облик столицы в будущем?

— Сейчас идет активное формирование новых премиальных локаций, но элитному рынку традиционно присущ более сдержанный характер. Так же, как и десять лет назад, к высокобюджетным районами за пределами ЦАО относятся только Раменки, Дорогомилово (ЗАО), Серебряный Бор (СЗАО). В ближайшей перспективе элитная локация может возникнуть на территории Даниловского района, которая географически является частью центра столицы, но административно принадлежит ЮАО. Постепенный процесс образования районов с высокобюджетным предложением ведет к их джентрификации, улучшению благоустройства, обновлению инфраструктуры.

— Что сегодня ищет покупатель элитной недвижимости? Что необходимо учесть девелоперу, чтобы привлечь его внимание?

Покупатели элитной недвижимости заинтересованы не только в просторных и удобных планировках, но и в оригинальных концепциях проектов. Действительно востребованными становятся комплексы с архитектурой и дизайном от именитых специалистов, по-настоящему приватным форматом, эксклюзивными типами квартир и апартаментов.

—  Какие наиболее яркие проекты-новинки вы ожидаете в ближайшем будущем?

— Московские девелоперы регулярно выводят на рынок яркие проекты. Например, недавно стартовали продажи в клубном доме DUO от Hutton Development на Софийской набережной (Якиманка), в 700 м от Кремля. Проект представляет собой синтез бережно реконструируемого исторического дома XIX века и современной части с архитектурой от итальянского бюро Marco Casamonti, которые соединены аркой. Площадь 49 квартир в комплексе варьируется от 46 до 1150 кв. м. В DUO предусмотрена престижная клубная инфраструктура для формирования соседского комьюнити.

— Пандемия разделила нашу жизнь на «до» и «после». Какие необратимые изменения в рынке элитной и премиальной недвижимости вы можете назвать?

На самом деле, элитный рынок служит цитаделью спокойствия в нашем не всегда стабильном мире и отличается значительной устойчивостью. Поэтому можно выделить лишь два основных изменения. Во-первых, многие клиенты решили жить за городом, поэтому приобретают в московских комплексах исключительно компактные «пиджачные» квартиры, не предназначенные для постоянного проживания. Во-вторых, ажиотажный спрос периода пандемии привел к существенному росту средней цены в сегменте. Вероятно, отката к миллиону рублей за квадратный метр элитного жилья (этот показатель до недавнего времени рассматривался как эквивалент средней цены высокобюджетных квартир и апартаментов) уже никогда не произойдет.

— Во многих странах, в частности, в Турции и Дубае, элитная недвижимость передается покупателю, укомплектованная по «отельному» принципу, где даже дизайнерские вазы стоят на своих местах. Насколько такая тенденция может стать общепринятой в России?

— Такой тренд наблюдается и в Москве, однако нигде он не приобретает общепринятый характер. Его особенность заключается именно в эксклюзивности. Дизайнеры с мировым именем разрабатывают неповторимые концепции домов и интерьеров, учитывая все детали, вплоть до картин, штор, скатертей, постельного белья. Каждый предмет выпускается в единственном экземпляре и ждет своего хозяина, как например, в делюкс-проекте Lion Gate вблизи Цветного бульвара. Архитектурными прототипами ансамбля комплекса послужили знаменитые дворцы в Версале и Париже. Первый и второй этаж отданы под домашний клуб. Собственная инфраструктура включает залы для светских раутов, деловых и дружеских встреч, библиотеку с индивидуальными холодильными шкафами для хранения вин и сигар, оборудованный спортивный зал, студию йоги, салон красоты, кабинеты для спа-процедур, сауны с гардеробными, оранжерею. Интерьеры украшают предметы, приобретенные на антикварных аукционах во Франции, в частности, связанные с жизнью Эрнеста Хемингуэя.

— Что вы можете рассказать о тенденциях элитной недвижимости в Петербурге и Сочи? Есть принципиальное отличие от Москвы?

— Московские клиенты справедливо считаются более взыскательными и насмотренными. Большинство петербургских элитных проектов отстают от столичных тенденций на 3-5 лет. В Москве применяются более статусные строительные, отделочные, облицовочные, инженерные материалы, квартиры в среднем просторнее. Кроме того, проекты в столице лучше обеспечены парковочными пространствами. Еще сильнее от московского отличается элитный рынок Сочи. В главном курортном городе страны есть всего две явно выраженные высокобюджетные локации – «золотой треугольник» и поселок Благодать, в остальных районах застройка носит крайне разнородный характер. К тому же, местные девелоперы нередко относятся к премиальному и даже элитному сегментам проекты уровня бизнес-класса. Действительно качественных проектов в Сочи насчитывается всего 25-30. Также на рынке черноморского курорта есть серьезные проблемы с юридическим сопровождением сделок. В силу особенностей менталитета местные собственники предпочитают полагаться на устные договоренности («джентльменские соглашения»), что нередко приводит к коллизиям.

— Ипотека с господдержкой породила беспримерную ситуацию для рынка недвижимости, когда новостройки, даже на этапе котлована могут стоить дороже квартир на вторичном рынке в той же локации. Как эта ситуация сказывается на элитном и премиальном рынке?

— Ликвидные новостройки на котловане – это еще и ценный инвестиционный актив, поэтому они пользуются стабильным спросом и по популярности сопоставимы с готовыми проектами. К плюсам новостроек от девелоперов также относится возможность воспользоваться удобными маркетинговыми инструментами – различными видами рассрочки, субсидированной и траншевой ипотекой.

— Куда направляется внимание покупателя  — он по-прежнему готов приобретать новостройки или спрос смещается в сторону вторичных объектов?

— Сейчас наиболее востребованы элитные дома на начальном этапе строительства и готовые новостройки не старше трех лет.

Аналитика по итогам III квартала

По данным «Метриум», в высокобюджетных проектах «старой» Москвы в июле-сентябре 2023 года было реализовано на 60,1% больше площади, чем кварталом ранее. В премиальном сегменте проданный метраж в III квартале вырос на 62,1%, в элитном – на 47,1%.

Первое место в рейтинге занял жилой комплекс Mod от компании MR Group. Второе место разделили два жилых комплекса – «Клубный город на реке Primavera» от «СЗ Стадион Спартак» и Luzhniki Collection от ГК «Абсолют». Топ-3 замыкает жилой квартал «Прайм Парк» от компании Optima Development.

В новостройках элитного сегмента Москвы за III квартал 2023 года было реализовано порядка 15,5 тысяч кв. м. Относительно II квартала 2023 года данный показатель увеличился на 41,5%. Доля 10 самых востребованных элитных новостроек в общем объеме проданной площади за III квартал 2023 года составила 88,8%.

Первое место занял жилой комплекс Sky View от «АО Киноцентр». В июле-сентябре 2023 года в нем реализовано 2868 кв. м жилья (18,5% от общего объема проданной площади в сегменте) или 956 кв. м в месяц. Самым успешным периодом оказался август – 961 кв. м. Средняя цена квадратного метра в проекте по итогам III квартала – 894,6 тысяч рублей.

Вторая позиция досталась жилому комплексу WOODS от AB Development. За июль-сентябрь 2023 года в проекте продано 2459 кв. м (820 кв. м ежемесячно), что составляет 15,9% от суммарной реализованной площади в элитных новостройках и проектах реконструкции за III квартал. Наиболее удачный месяц – июль, когда было продано 1034 кв. м. Средняя цена квадратного метра в WOODS по итогам сентября – 1,27 млн рублей.

Тройку лидеров замыкает ЖК High Garden от «Инвест Строй». В III квартале в данном комплексе реализован 1761 кв. м, что составляет 11,4% от общего объема проданной площади в элитных проектах за минувшие три месяца. Все сделки в III квартале пришлись на сентябрь. Средняя цена квадратного метра в проекте по итогам III квартала составила 1,78 млн рублей.