В прошлом году спрос на дорогое жилье, и в новостройках и на вторичном рынке, сократился на 30-50% (в зависимости от сегмента: премиум или люкс).  Но с начала этого года активность покупателей постепенно восстанавливается. О перспективах инвестиций в высокобюджетную недвижимость мы беседуем с Борисом Богоутдиновым, управляющим партнером консалтинговой компании «2Б Диалог».

― Как вы оцениваете ситуацию, сложившуюся на столичном рынке элитной жилой недвижимости? Можно ли назвать такие активы привлекательными для инвестиций?

― На мой взгляд, сегодня у покупателей-инвесторов появилась возможность не только сохранить, но и приумножить свои средства. Приобретение высокобюджетной недвижимости позволяет защитить накопления от обесценивания в результате инфляции и обезопасить их от валютных рисков.  
Сейчас как никогда актуальна фраза Уоррена Баффета «Покупай когда все продают, продавай когда все покупают». На первичном и вторичном рынках представлены проекты, расположенные в престижных локациях с авторской архитектурой, высоким качеством строительства и различными форматами жилья.  На рынке сложилась благоприятная ситуация для покупателей.

По итогам прошлого года спрос на премиальные новостройки сократился на треть, на элитные и люксовые объекты ― вдвое. На рынке готового жилья спрос также снизился. С начала этого года активность покупателей постепенно восстанавливается и если не произойдет новых экономических потрясений, позитивный тренд сохранится.  

На вторичном рынке мы наблюдаем другую ситуацию. Собственники, желающие быстро продать квартиры и апартаменты, предоставляют покупателям скидки в размере 15% и более.

Высокобюджетную недвижимость сейчас покупают предприниматели, топ-менеджеры банков, государственных корпораций и иных компаний. Многие из них приобретают элитное жилье в инвестиционных целях. Помимо этого, часть состоятельных людей, уехавших за границу после событий февраля 2022 года, возвращается обратно. Многие из них заинтересованы в покупке дорогой качественной недвижимости. Наблюдается и приток покупателей из российских регионов. В большинстве случаев они выбирают объекты премиального сегмента, которые привлекают соотношением цены и качества.  

Таким образом, высокобюджетная недвижимость по-прежнему остается востребованным инвестиционным продуктом.  Сегодня лоты на первичном и вторичном рынках можно приобрести на довольно комфортных условиях.

― Какие инвестиционные стратегии сейчас наиболее актуальны?

― Инвесторы, как и раньше, придерживаются двух основных стратегий. Одни покупают элитное жилье с целью сдачи в аренду, другие для последующей перепродажи.  В первом случае при покупке квартиры или апартаментов в комплексе на высокой стадии строительства или перед сдачей объекта в эксплуатацию можно начать быстро получать доход. С этой же целью покупают качественное жилье на вторичном рынке. Раньше, сдавая элитную квартиру в аренду, владелец зарабатывал до 7% годовых. После февральских событий прошлого года этот показатель снизился до 4%, однако ситуация постепенно придет в норму.

Когда покупатель выбирает недвижимость на первичном рынке для последующей перепродажи, ему стоит рассмотреть жилые комплексы «на котловане» или на ранних стадиях строительства. В таких проектах стоимость квадратного метра растет со старта продаж до ввода в эксплуатацию независимо от инфляции и иных факторов. Продажа квартиры или апартаментов перед сдачей комплекса или после нее позволит получить до 20% прибыли.

Стоит сказать и о том, что сейчас у инвесторов есть возможность приобретать лоты за полгода или несколько месяцев до сдачи объектов со значительными дисконтами от девелоперских компаний. Скидки предоставляются клиентам в индивидуальном порядке. Впоследствии, выгодно продав это жилье или сдавая его в аренду, можно приумножить свой капитал.

― Какие проекты, на ваш взгляд, наиболее привлекательны для инвестиций?

― При выборе комплекса необходимо учитывать такие критерии, как локация, в которой он возводится, транспортная доступность, концепция проекта, наличие рядом развитой социальной инфраструктуры, парков и набережных.  

Рассматривая предложения элитного сегмента как инвестиционный актив, следует понимать, что будущие покупатели или арендаторы такой недвижимости ― это люди, которые ценят приватность, уют и комфорт, а также атмосферу места, в котором живут. Значительная часть высокобюджетных проектов находится в Центральном административном округе. При этом, чем ближе к Кремлю располагается объект, тем выше его ценность.  

Три из семи особняков ― трехэтажные исторические здания, которые будут бережно отреставрированы. Архитектурный облик новых резиденций высотой от 3 до 5 этажей с белокаменными фасадами и арочными акцентами будет гармонично сочетаться со старинными зданиями.  В проекте представлены роскошные апартаменты и пентхаусыплощадью от 40 до 229 кв. м. Интерьеры общественных пространств выполнят в неоклассическом стиле.  

Комплекс «Ильинка 3/8» ― коллекционная недвижимость, востребованная во все времена. Инвестиции в этот и другие престижные проекты отличаются стабильностью и надежностью. У них всегда будут покупатели, которые ценят такой формат жилья. Привлекательные предложения квартир и апартаментов в элитных домах есть и на вторичном рынке.

Один из таких проектов ― жилой комплекс премиум-класса River Park Towers Кутузовский, который возводится в историческом районе Дорогомилово на первой линии набережной Москвы-реки. Он станет самым масштабным и высотным объектом в районе Кутузовского проспекта.  

Проектом предусмотрено строительство пяти башен в стиле эко-футуризма высотой 45-46 этажей. Оригинальные фасады небоскребов будут менять форму в зависимости от этажа.   

Тем, кто покупает недвижимость с инвестиционными целями, стоит также рассмотреть жилые комплексы в популярном Пресненском районе, богатом парками и водоемами. Здесь можно приобрести лоты как в строящихся, так и готовых проектах.

― С какими рисками могут столкнуться инвесторы при покупке квартир в новостройках?  

― Приобретая жилье на первичном рынке, следует соблюдать осторожность. Выбирая девелоперскую компанию, лучше отдать предпочтение одному из известных игроков рынка с хорошей репутацией и портфелем реализованных проектов.  

У менеджеров по продажам следует запросить разрешение на строительство объекта, проектную декларацию и план-график работ.  Инвестору также необходимо располагать информацией о финансовом положении девелопера, чтобы исключить риски, связанные с его банкротством, а также об учредителях компании, аффилированных организациях и судебных делах. Ее можно получить с помощью веб-сервисов для проверки контрагентов.

Инвесторы, которые хотят купить апартаменты, должны знать: несмотря на то, что значительная часть апарт-комплексов позиционируется как жилые проекты, согласно законодательству они относятся к коммерческой недвижимости. Поэтому такие лоты могут продаваться как по ДДУ, так и по другим видам договоров. Перед заключением сделки лучше разобраться во всех нюансах самостоятельно или обратиться к юристу. Покупателям также следует понимать, что в случае банкротства застройщика они не получат компенсацию как дольщики многоквартирного жилья. Поэтому, как я говорил ранее, апартаменты лучше приобретать у надежных компаний.

― Каковы риски покупки недвижимости на вторичном рынке?

Тем, кто планирует покупку готового жилья, лучше нанять профессионального риелтора. Это позволит избежать рисков признания договора купли-продажи незаключенным и недействительным на основании отсутствия идентифицирующих признаков предмета договора (кадастрового номера, адреса, площади и других)и наличия обременений, когда, например, не получено согласие второго супруга. Так, если отсутствовал брачный договор, должно быть получено нотариально удостоверенное согласие мужа или жены.

― В ближайшем будущем может появиться новый инструмент вложения в недвижимость ― токены на участие в долевом строительстве. Как вы оцениваете эту новацию?

― Роль цифровых финансовых активов (ЦФА) ― аналога ценных бумаг, которые функционируют на технологии блокчейн, возрастает во многих сферах, в том числе и в недвижимости. Токены ― один из видов таких активов. Это виртуальные монеты, которые могут быть обеспечены любым физическим объектом, в том числе недвижимостью. Когда цены на нее повышаются, стоимость актива растет.

Девелоперские компании смогут привязать токены к начальной стоимости квадратного метра в строящихся жилых комплексах и предложить их инвесторам. Вследствие этого желающих вкладывать средства в недвижимость станет гораздо больше. Они смогут купить любое количество квадратных метров, не оформляя квартиру в собственность и не выплачивая НДФЛ в случае ранней перепродажи. У владельцев токенов будет возможность продавать их другим инвесторам. Девелоперы также смогут выкупать токены у частных лиц по рыночной стоимости. Это окажет позитивное влияние на развитие рынка элитной недвижимости.