— В Москве с 2011 года построено порядка 300 образовательных учреждений (сады, школы). По итогам 2018 года на первичном рынке массового жилья Москвы было представлено около 70 проектов. Собственные детские сады на территории есть в 47 или 66% жилых комплексов. При этом 35 из 47 или 75% ЖК имеют в своем составе один детский сад. А в 11 или в каждом четвертом из 47 жилых комплексов их насчитывается от двух до пяти. Еще девять ЖК массового сегмента включили в себя разнообразные дошкольные учреждения, не являющиеся детскими садами в классическом понимании. Это детские клубы, образовательные и досуговые центры с группами кратковременного пребывания. Обычно такой формат используется в компактных жилых комплексах, состоящих из одного корпуса на 100-200 квартир.

Есть ли правила

Строительство школ и детских садов в жилых комплексах любого класса не является делом исключительно добровольным для девелоперов. Этот вопрос контролируется со стороны власти, и если ЖК не обеспечен нужным количеством социальных объектов, то решение о его строительстве выдано не будет.

Обеспеченность же ЖК теми или другими детскими учреждениями определяется не на глазок, а в соответствии с нормативами. В настоящий момент для Москвы  расчет обеспеченности жилой застройки садами и школами имеет следующий порядок: на 1000 жителей микрорайона должна быть обеспечена 57 местами в детском саду и 127 в общеобразовательном заведении.

Норматив есть и по расположению этой инфраструктуры.Так, садики должны находиться в пешей доступности радиусом 800 м от жилого объекта, школы — 1000 м. Если в этой доступности таких объектов нет, то придется строить свои. Если же такие объекты уже есть, они функционируют и не переполнены, то стройки можно избежать.

Вопрос собственности

Надо строить или нет сад и школу — вопрос важный, но не единственный. Не менее важный вопрос, кто потом будет собственником построенного объекта. Здесь тоже есть два варианта. Объект можно передать муниципалитету, и тогда цена за детский сад будет установлена государством, а школа вообще будет бесплатной. Объект может стать частной собственностью, и тогда за ребенка в саду и школе придется платить. Платить придется существенную сумму, иногда даже очень.

Многие эксперты утверждают, что для покупателей жилья бизнес-класса это не существенный вопрос, однако, и такое жилье покупается в ипотеку и не все семьи готовы взять на себя нагрузку по оплате частных садов и школ.

Вопрос собственности чаще всего решается в зависимости от собственности земельного участка, на котором строится объект. Если земля частная, то застройщик не обязан передавать объект на баланс Министерству образования. Если же земля городская (государственная), то объекты должны быть муниципальными, если иное не оговорено в инвестиционном договоре между местной администрацией и застройщиком. Случается, что город отказывается принять на баланс объект, возмещая расходы девелоперу, и тогда девелопер либо дарит этот объект, либо в нем открывается частный сад или частная школа.

Наталья Маркова, руководитель отдела создания и продвижения продукта ARHPLAY Development, акцентирует внимание на том, что город обычно не обязывает передавать сады и школы на баланс, а лишь регламентирует  количество мест и объем застройки. Однако в большинстве случаев девелоперы стараются передать эти объекты муниципалитету, особенно школы, так как на них сложнее найти оператора.

Это и понятно. Во-первых, это положительно сказывается на спросе при продаже ЖК. Во-вторых, девелопер умеет строить, но не особенно разбирается в детском образовании и воспитании. Если же сад или школа строятся частные, то ему приходится разбираться в этом вопросе, пока он  ищет оператора для своего будущего объекта.

Однако Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», отмечает, что при точечной застройки детские сады чаще всего строятся все же частные, но если по проекту сад строится на 100 – 200 детей, то найти оператора уже сложнее, как и набрать такое количество детей на платной основе. И такой объект девелопер старается передать на баланс городу, так как есть риск, что он не найдет на него оператора.

Поиск же оператора, по словам Марии Литинецкой, чаще всего начинается за год до завершения строительства. Именно поэтому заранее узнать что-то о программе обучения практически невозможно. Если для покупателя этот вопрос важен, то он  обычно выбирает квартиры в готовых комплексах с действующей инфраструктурой.