Законодательные изменения в области долевого строительства – испытание для застройщиков, к которому они уже сейчас активно готовятся. Что несут грядущие новшества покупателям элитной недвижимости, какие новые возможности перед ними открываются, и какие неожиданные риски их подстерегают? И что делать сейчас, ждать или покупать, – читателям Premium.Estate советуют эксперты.

Элитная недвижимость – штучный товар, поэтому она всегда оставалась немного в стороне в ситуациях, когда государство объявляло новые правила игры для участников рынка. Сейчас, по мнению большинства экспертов, она тоже останется тем сегментом, который законодательные бури затронут меньше всего. Во всяком случае, если речь идет о клубных домах. «Элитная недвижимость остается «тихой гаванью» для покупателей, желающих сохранить и преумножить сбережения: место в центре столицы ограничено, новых исторических зданий по понятным причинам построить невозможно, поэтому и предложение останется ограниченным», – утверждает Наталия Наумова, руководитель отдела продаж «НАРКОМФИН» и клубного дома MOSS. Однако на более масштабных проектах сегмента «премиум» грядущие изменения, безусловно, отразятся. 

Участники рынка недвижимости отмечают, что застройщики элитного жилья принципиально в другом положении, чем застройщики массового. Во-первых, они изначально использовали другие финансовые модели. Да, ДДУ для них выгодный инструмент, как и для всех, но многие строят на свои средства, с привлечением денег партнеров, частично банков. Они успевают продать какой-то объем по ДДУ, но это не самоцель, в элитном сегменте принято покупать готовое жилье, а в последнее время – под ключ. «Да, мы давно уже наблюдаем повышенную активность застройщиков, которые вывели на рынок рекордное количество проектов, что, безусловно, связано и с уже принятыми ранее законодательными решениями. Спешка и массовое появление новостроек были связаны и со стремлением «застолбить» за собой участки земли, и лишь отчасти освоить их на все еще доступные средства дольщиков», – утверждает директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.

Девелоперы: на старт, внимание…

О грядущих изменениях стало известно достаточно давно, и многие девелоперы начали заранее готовиться к игре по новым правилам. По словам Анастасии Могилатовой, генерального директора компании Welhome, на рынке недвижимости всех сегментов наблюдается рост объема предложения и заявленных к выходу проектов. Застройщики стараются максимально расширить портфель проектов, чтобы успеть реализовать их по старым правилам. На рынке элитной недвижимости в этом году ожидается выход, по крайней мере, 15 новых проектов, из которых открытые продажи уже стартовали в проектах Villa Grace девелопера «Стройтэкс-Девелопмент» и в 5-м, завершающем квартале «Садовых кварталов» девелопера «Интеко».

ЖК Villa Grace

«Стоит отметить, что, по крайней мере, в семи комплексах идут предпродажи в режиме «закрытой» реализации. В премиальном сегменте этот год может стать также богатым на новые проекты: к старту продаж в этом году заявлено, по крайней мере, 14 комплексов, в 4-х из которых уже стартовали продажи», – рассказывает Анастасия Могилатова.

Мария Котова, директор департамента жилой недвижимости, GORN Development отмечает, что большой объем новых проектов уже сейчас привел к новому витку конкурентной борьбы между застройщиками, которая в последние годы на фоне экономического кризиса, была довольно жесткой. В краткосрочной перспективе до 1 июля 2019 г., когда ДДУ будет запрещено регистрировать, такое положение дел окончательно сформирует рынок покупателя. «Застройщики делают спецпредложения для покупателей, объявляют различные акции. Но не только ценовая политика сегодня претерпевает изменения, улучшается качество проектов и дополнительные опции в виде инфраструктуры, сервиса. Прачечными, фитнес-клубами и сигарными комнатами на первых этажах элитных домов уже никого не удивить», - считает Мария Котова.

По ее словам, в рамках конкурентной борьбы выросло количество лотов с готовой отделкой. Сейчас уже 30% лотов предлагается с отделкой против 15% в 1 квартале 2017 г. Также сегодня многие застройщики внедряют совместные программы с банками по субсидированию ипотечной ставки.

Кроме того, улучшаются потребительские характеристики проектов за счет внедрения высококачественной инфраструктуры, которая подразумевает как стандартный набор необходимых услуг, так и уникальные, ранее не представленные опции. Бассейны со спа-центрами, хранилища для шуб, домашние винные погреба, self-storage и т.д. Также застройщики внедряют приложения для управления своей квартирой и пользования услугами консьерж-службы. Заказать такси, завтрак, уборку, вызвать врача можно с помощью приложения.

Придомовые территории становятся не только красивыми, но высокотехнологичными. Например, во дворе ЖК «НЕСКУЧНЫЙ HOME & SPA» появятся всесезонные оранжереи для прогулок.

ЖК «НЕСКУЧНЫЙ HOME & SPA»

На эту же тенденцию обращает внимание и Анастасия Малкова, коммерческий директор Группы компаний STONEHEDGE, отмечающая, что сейчас главная задача для застройщика – выдержать конкуренцию и при этом удержать цены. «Сделать это крайне сложно, учитывая, что сегодня главенствует рынок покупателя. Многие застройщики пытаются предлагать интересные акции, чтобы вызвать интерес покупателя к проекту. Например, в наших элитных проектах сейчас действует акция «При покупке апартамента – BMW в подарок каждому». Но как показывает практика, самым действенным инструментом остаются скидки», – отмечает спикер.

Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участника партнерской сети CBRE, считает, что новые поправки в 214-ФЗ приведут к возникновению дополнительных издержек у девелоперов, а вместе с тем – и росту цен на рынке недвижимости.

Несмотря на то, что переход к эскроу-счетам ожидается только для новостроек, заключивших первый ДДУ после 1 июля 2019 года, уже сейчас девелоперы будут наращивать финансовую «подушку безопасности», страхуясь от возможных проблем с получением проектного финансирования. Дело в том, что не все банки готовы кредитовать строительство элитных новостроек по причине ограниченного спроса в данном сегменте.

Например, по итогам I квартала 2018 года на первичный элитный рынок пришлось всего 1,2% ДДУ. «Банки же заинтересованы иметь в залоге самое ликвидное жилье, которое в случае необходимости можно реализовать в сжатые сроки. Высокобюджетная недвижимость может продаваться годами, поскольку речь идет об эксклюзивных объектах. Поэтому сегодня девелоперы заинтересованы в налаживании сотрудничества с банками или соинвесторами», – уверен Илья Менжунов.

С ним согласен и Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, который отмечает, что в последнее время наблюдается укрепление отношений застройщиков с наиболее надежными банками, в том числе, путем заключения с последними договоров аккредитации для своих проектов. Так, например, во 2 квартале 2018 года известный застройщик Vesper договорился с Альфа-Банком об аккредитации своего проекта Lucky, расположенного на месте лакокрасочного завода НПФ «Спектр-ЛК», а также согласовал со Сбербанком кредитную линию на 8,4 млрд. руб. для проекта Сhkalov.

ЖК Сhkalov

Спикер обращает внимание еще на одну тенденцию – в текущих условиях укрепляется тенденция приобретения покупателями элитного жилья на более поздних стадиях строительства. «Это связано, в том числе, с желанием минимизировать возможные риски, которые сопутствуют увеличивающимся срокам строительства проекта после принятия поправок», – говорит Александр Шибаев.

Прогноз: предложение, цены и спрос

О том, что будет дальше, уже после вступления в силу поправок, мнения участников рынка и экспертов разделились, однако никаких драматических событий никто не ожидает. По словам  Марии Котовой, в среднесрочной перспективе можно будет наблюдать некоторое «перепроизводство», но по мере вхождения рынка в новое русло число новых проектов будет сокращаться, а объем предложения падать.

Сперва произойдет вымывание наиболее ликвидных лотов, квартир площадью до 150 кв. м в центральных локациях, а через два года может назреть дефицит такого предложения, что вынудит часть покупателей обратить свой взгляд на рынок вторичной недвижимости, который стагнирует уже который год. «Часть спроса перейдет на проекты премиум-класса, расположенные за пределами Садового кольца, и новые премиальные локации, которые сегодня формируются около ТТК. Относительно большие для Москвы земельные участки позволяют возводить здесь комплексные проекты, которые за счет наполнения и качества строительства предлагают премиальный уровень жизни», – отмечает спикер.

ЖК «Садовые кварталы»

Эксперты считают, что выход части проектов, заявленных к выходу в этом году, может быть в итоге перенесен на более поздние сроки, что позволит застройщикам еще некоторое время наращивать объемы. Учитывая, что новые проекты традиционно привлекают спрос инвестиционными ценами на старте продаж, большим выбором лотов на разных этажах и с различными планировками, соответственно спрос начнет падать только через пару лет, когда на первичный рынок будут выходить гораздо более сдержанные объемы нового предложения.

По словам Анастасии Могилатовой, не все девелоперы смогут приспособиться к новым условиям работы, скорее всего небольшим и компаниям придется покинуть рынок. А те застройщики, которые останутся на рынке, станут подходить к разработке и выпуску новых проектов гораздо более тщательно, так как цена ошибки возрастет. Новое предложение на первичный рынок станет поступать реже, но его качество будет еще более высоким, максимально отвечающим современным запросам покупателей.

«В условиях усиленной конкуренции между проектами, а также ввиду ожидаемого выхода крупного объема предложения по стартовой стоимости, цена 1 кв.м изначально может показать снижение (в зависимости от стартовых цен в новых проектах), и повышаться в соответствии с ростом строительной готовности проектов», – считает Анастасия Могилатова.

ЖК «НЕСКУЧНЫЙ HOME & SPA»

Илья Менжунов полагает, что, готовясь к новым правилам игры в отрасли, девелоперы будут повышать цены планомерно, «прощупывая» спрос. А вот ценообразование проектов, стартующих после 1 июля 2019 года, будет определяться уже исходя из новой финансовой модели, в которой заложены расходы за пользование кредитными средствами, и в результате цены на элитную недвижимость увеличатся уже в конце 2019 года. А вот объем предложения с 2019 года, наоборот, покажет отрицательную динамику. «Те застройщики, кто не получит проектного финансирования или не сможет соответствовать новым требованиям, думаю, продадут свои площадки более крупным и устойчивым игрокам, что приведет к началу формирования монополии и соответственно росту цен», – прогнозирует спикер.

Еще один интересный прогноз, который может ожидать рынок элитной недвижимости – это вымывание инвесторов. «Элитка была единственным сегментом на рынке недвижимости, где инвесторы могли чувствовать себя более-менее уверенно. Здесь маржинальность их вложений была наиболее высокой. Но в связи с грядущими изменениями, когда купить квартиру на начальной стадии будет невозможно, интерес инвесторов к этому продукту напрочь пропадет», - предполагает Анастасия Малкова, коммерческий директор Группы компаний STONEHEDGE.

Таким образом, каких-то фатальных и драматических изменений эксперты не ждут. «Я думаю, рано или поздно мы придем к западной модели финасирования сделок, когда на начальном этапе покупатели будут заключать договор и оплачивать лишь незначительную сумму сделки, а основной платеж будет приходиться на финальную стадию, когда передаются ключи. И здесь уже покупатель может оформить ипотеку по достаточно комфортной ставке. Думаю, что при внедрении подобной модели нас ждет даже может быть не сокращение, а напротив рост спроса на новостройки», – резюмирует Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России.

Тем более, по общему мнению, после введения законодательных новшеств риски для покупателей жилья снизятся. Хотя, по словам Анастасии Могилатовой, покупатели высокобюджетных лотов менее защищены в случае проблем со строительством, нежели покупатели бюджетных новостроек. «По закону, сумма компенсации может выплачиваться на площадь до 120 кв.м приобретенного жилья. В рамках высокобюджетной недвижимости это достаточно низкий порог, учитывая, что средняя площадь предложения в элитном сегменте на начало июня 2018 года составляет 146,1 кв.м, а самый крупный лот на рынке составляет 1 683 кв.м», - отмечает эксперт. Александр Шибаев добавляет, что перед покупателями остается риск банкротства банка – держателя денежных средств в рамках проектного финансирования.

Однако это вряд ли существенно повлияет на спрос на элитном рынке. Ведь многие девелоперы стремятся вывести в продажу максимального готовый объект, чтобы продать его дороже. В отдельных случаях продажи вовсе открываются уже после ввода в эксплуатацию. Речь идет в основном о клубных домах, то есть самом эксклюзивном предложении. Но даже не в клубном, а более масштабном элитном проекте намного проще вести реализацию уже почти готового жилья. Ведь, в отличие от эконом-класса, в высокобюджетном сегменте покупатели менее ограничены в бюджете и могут себе позволить приобрести уже готовый объект, не вкладывая средства на котловане ради экономии.

«Покупка элитного жилья – это эмоциональная сделка. Клиенты намного проще делают выбор, когда можно зайти в квартиру, пройтись по подъезду, увидеть входные группы, оценить вид из окна. В моей практике неоднократно были истории, когда покупатели буквально влюблялись в квартиру, хотя изначально искали совсем иные варианты по площади или локации. Девелоперы прекрасно знают об этой особенности выбора и используют ее в свою пользу, продавая самые ликвидные варианты по максимальной стоимости уже после ввода в эксплуатацию», - утверждает Илья Менжунов.

Ждать или покупать: советы экспертов

Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty:

Мы рекомендуем оценивать риски конкретного проекта, ведь не исключено, что и в нем могут возникнуть проблемы как со сроками сдачи в эксплуатацию, качеством строительства и материалах, так и с финансовым положением застройщика (инвестора).

Наталия Наумова, Руководитель отдела продаж «НАРКОМФИН» и клубного дома MOSS:

Как ни парадоксально, но западные аналитики прогнозируют рост инвестиционной привлекательности российской экономики. По их мнению, из-за санкций многие активы сейчас значительно недооценены, а значит – обладают значительным

инвестиционным потенциалом. Справедливо это и в отношении элитной недвижимости: активное инвестирование станет отличным драйвером роста именно для элитного сегмента рынка.

Мария Котова, директор департамента жилой недвижимости, GORN Development:

Откладывать покупку сейчас не стоит. На рынок жилья окажет влияние не только отмена ДДУ, но рост НДС. Сегодня та самая ситуация, когда в преддверии больших структурных изменений, усугубляемых кризисом, недвижимость и доступна, и привлекательна.

Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome:

Цель застройщиков – успеть вывести проекты, которые можно реализовывать по ДДУ. Для покупателей приобретение таких лотов тоже будет выгодно, так как на данный момент на рынке велик выбор объектов, а в течение ближайшего года он станет еще больше. Оптимальное соотношение цен, выбора, качества, возможность приобретения недорогой ипотеки – все говорит о том, что время для покупки благоприятное. Стоит обратить внимание на проекты опытных девелоперов, имеющих в портфеле достаточное количество успешно реализованных проектов.

Анастасия Малкова, коммерческий директор Группы компаний STONEHEDGE:

Я бы рекомендовала покупать элитную недвижимость сейчас или в течение следующего года, пока на рынке действует понятный механизм отношений «застройщик-покупатель». Что будет после 1 июля 2019 года, пока предсказать сложно.

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood:

В целом с учетом достаточно активного пополнения элитного рынка жилья новым и качественным предложением, а также ввиду ожидаемого, пусть и небольшого прироста цен, рекомендуется приобретение жилья в ближайшей перспективе (до года) - особенно для покупателей, желающих осуществить покупку по более доступной стоимости за счет низкой стадии строительства. При этом для круга покупателей, желающих минимизировать свои риски, в том числе риски «заморозки» проекта, целесообразно подождать с приобретением жилья чуть более длительный период времени - когда все девелоперы элитного жилого сегмента рынка недвижимости перейдут на проектное финансирование.

Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE:

2018 год, на мой взгляд, должен стать лучшим временем в первую очередь для инвесторов. По итогам I квартала 2018 года 14% приобретенных на первичном рынке элитных квартир были куплены инвесторами в рамках пакетных сделок. Сегодня элитный и премиальный рынок новостроек Москвы предлагает два формата объектов для перспективных инвестиций. Первый – клубные дома. Это жилые комплексы, которые обычно включают не более 40-60 квартир. Как правило, речь идет о «точечных» проектах, расположенных в глубине исторических районов ЦАО, и основное преимущество таких ЖК – это приватность. Второй вариант инвестиций – это так называемые «семейные проекты». Главное отличие таких ЖК от клубных домов – это масштаб, при этом они отличаются более оригинальной средой прилегающих пространств, а также включают большое число коммерческих и социальных объектов, нередко уникальных. То есть инвестор может более точно подобрать наиболее ликвидный объект, снизив вероятность остаться без покупателя. В клубных домах большого выбора квартир нет, но зато и конкуренция со стороны других инвесторов ниже, а период возврата вложений – короче. Что касается поиска непосредственно квартиры, то в данном случае также есть два равноценных сценария инвестиций. Если речь идет о жилом комплексе в центре, который весьма вероятно будет использоваться как «квартира для пиджака», то лучше приобретать сравнительно небольшие объекты площадью около 60 кв. м. Если же мы говорим о семейных проектах и некоторых клубных домах, то самые ликвидные квартиры насчитывают порядка 150-200 кв. м площади, и состоят из трех спален – это наиболее распространенный запрос покупателей элитной недвижимости сегодня.