Москва — город дорогой. И всегда таковой была, недаром же в народе говорили, что в Москве часто звонят, да редко едят, намекая на дороговизну столичной жизни. В наше время жизнь в столице по-прежнему дорога, и на первый взгляд, оценивая рынок недвижимости, создается впечатление, что бизнес-класс здесь строится чаще комфорта.

Безусловно, построить дом в столице дороже, чем построить его в том же Подмосковье. Как минимум, цена земли будет отличаться в разы. Кроме того, в столице купят и дорогое жилье. Здесь всегда есть спрос на недвижимость. Уж если не в Москве продавать, то где?

И такая ситуация привела столичный рынок к тому, что жилье эконом-класса здесь давно уже не строилось. Столичный «эконом» вынужден был вырасти до комфорта. Но есть ли сегодня в нашем городе место такому классу или это стали единичные проекты? Будут ли они строится в будущем, или всем нам придется приобретать более дорогое жилье бизнес-класса? 

Эксперты прогнозируют

Именно такой вопрос был задан ведущим экспертам столичного рынка относительно Москвы в ее старых границах. И они отвечали на него, подтверждая свои слова не только опытом, но и цифрами.

Марина Комогорова, руководитель отдела новостроек компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»:

— Москва, по крайней мере, в старых своих границах, по умолчанию тяготеет к жилью более высокого класса. Востребованный город, мегаполис с растущей экономикой, где удачных мест под застройку всё меньше с каждым годом — нет условий для того, чтобы продавать жильё уровнем ниже «бизнеса». Однако экономические катаклизмы – повод для резкого выброса большого объёма доступной недвижимости, жилья стандарт-класса. Этому нас научил мировой финансовый кризис, погубивший многих игроков высокобюджетного сегмента в самых разных отраслях экономики. При этом те, кто предложил «антикризисный продукт» — дешёвую альтернативу привычным товарам – преуспели. Начало двухтысячных, десятые – настоящий триумф «Ведис Групп», «Мортон».

Таким образом, многое на рынке зависит от экономической ситуации и нашей с вами платежеспособности. Если все будет спокойно (вдруг все же такое случится), и москвичи при этом будут платежеспособны, то бизнес-класс будет расти и расширять свои границы. Уже сейчас «бизнес» встречается за границей ТТК, так как перестает быть привязан к определенной локации, а все больше и больше определяется уровнем предлагаемой жизни и качеством самого проекта.

Но что говорят по этому поводу другие эксперты?

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood:

— Всего на рынке новостроек в границах «старой» Москвы на конец первого полугодия 2018 года в сегменте бизнес-класса предложение жилья составило 1,3 млн кв. м жилья (15 820 лотов) – 43% рынка. Жилье в новостройках в сегменте комфорт-класса представлено в общем объеме 1,2 млн. кв. м (20 310 лотов) – 42%. В течение этого периода (первое полугодие текущего года) новый объем предложения на рынке новостроек в сегменте бизнес-класса составил 178,6 тыс. кв. м, в комфорт-классе вышло 125,6 тыс. кв. м нового жилья. 

Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова:

— На сегодняшний день новостройки бизнес-класса составляют 42,8% рынка в старых границах Москвы, на комфорт-класс приходиться чуть меньше – 41,2% первичного предложения. Доля премиум-класса – 10,6%, стандарт-класса – 5,4%. В общей сложности с начала этого года на первичный рынок старой Москвы вышел 51 корпус в 19 новых и уже реализуемых проектах комфорт-класса. В бизнес-классе открылись продажи в 32 корпусах в 11 новых и уже существующих объектах. В стандарте появилось 5 новых корпусов и 1 новый проект. Несмотря на подавляющее количество предложения комфорт-класса, выходившего в 2018 году, доля данного сегмента по итогам 7 месяцев 2018 года почти сравнялась с долей бизнес-класса. Подобная ситуация объясняется большей скоростью вымывания объектов комфорт-класса, на долю которого приходится 65% объема реализации. Что касается будущего расположения  проектов бизнес-класса, то анализ сегодняшнего дня  дает все основания предполагать, что они будут находиться в пределах ТТК. В спальных районах с хорошей транспортной доступностью, высокими качественными характеристиками, а также благоприятным рекреационным окружением (рядом с водоемами и парками), также будут появляться проекты бизнес- и премиум-классов. Их появления стоит ожидать в ЗАО и СЗАО.

Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:

— В настоящий момент на территории «старой» Москвы всего реализуется 322 новостройки. Наибольшую долю занимают новостройки бизнес-класса – 43%, 39% от общего числа новостроек относится к массовому сегменту, на долю новостроек элитного класса приходится 18%. Однако более целесообразно рассматривать разделение по классам с учетом фактического объема предложения. С точки зрения объема предложения, выраженного в количестве квартир в продаже, соотношение получается немного другое. Из общего объема предложения в размере 40,9 тысяч квартир, 51% приходится сейчас на массовый сегмент, 41% - на бизнес-класс и 8% - на элитный класс. Надо отметить, что исторически доля массового сегмента на первичном жилом рынке Москвы всегда превалировала. Однако с середины 2016 года его доля сократилась с 72% до 51% из расчета количества квартир в продаже. Доля бизнес-класса, наоборот, увеличилась с 26% до 41% в общей структуре предложения. А доля элитного сегмента выросла более чем в 2 раза – с 3% до 8%. Так что в этом отношении можно прогнозировать дальнейшее увеличение доли бизнес-класса и премиального сегмента.

Итак, цифры немного разные, но общий тренд на рост бизнес-класса отмечают все. Причем бизнес-класс будет не просто расти, он будет опережать более доступный сегмент - стандарт (комфорт). Москва действительно имеет все шансы стать крайне дорогим и малодоступным  для собственности городом. 

Утешает тот факт, что эта перспектива не столь ближайшая. Например, так считает Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики ГУК «Пионер»:

— Текущая пропорция жилья бизнес- и комфорт-класса в ближайшее время кардинально не изменится. Это во многом обусловлено отсутствием четкой классификации на рынке жилой недвижимости: застройщики позиционируют свои проекты, исходя из набора качественных характеристик в комплексе, проработанности концепции, а не только местоположения.

Кроме того, не стоит забывать про массовую московскую программу реновации, которая может смешать все карты.

Какова классность реновации?

Говоря о реновации, следует помнить, что это программа строительства жилья для переселения людней из хрущевок. Это не рыночное строительство, оно не преследует цели продать жилые квадратные метры дорого. У реновации иное назначение – улучшить жилищные условия людей, попавших в эту программу. И в рамках этой программы город собирается строить стандартное жилье, характеристики которого четко прописаны и всем известны.

Андрей Копытин, первый заместитель генерального директора КТБ ЖБ, объясняет:

— Нужно понимать, что дома, которые строятся под реновацию, строятся с целью переселения конкретных семей, которые будут переезжать из старого жилья в новое. Класс здания в рамках данной программы не зависит от территориального расположения и будет единым для всех проектируемых домов. Это будут дома класса «комфорт+». И есть четкое понимание, что такое «комфорт+». Фондом Реновации разработаны и утверждены рекомендации к планировочным решениям жилых домов, предусматривающие дополнительные (сверх обязательных) требования к организации жилого пространства и мест общего пользования, инженерному обеспечению и соблюдению норм по энергоэффективности и экологичности. Из улучшений, например, увеличение высоты потолка типового этажа до 2,75 м, а не 2,65 м как в типовом панельном доме или 2,5 м как в «хрущевке». Размер кухни увеличится фактически в два раза и станет почти 11 кв. м. Планировка комнат и коридоров обязательно предусматривает возможность размещения шкафа глубиной 600 мм, а в прихожей должна быть гардеробная не менее 1кв. м. 

Уже на стадии предварительного согласования планировочных решений Фонд строго отслеживает не только соответствие общей площади квартир заявленной в задании на проектировании квартирографии, но и соблюдение абсолютно всех требований, прописанных в рекомендациях. Для этого созданы специальные опросные листы, заполняемые проектировщиком вместе с разработкой планировок, что позволяет заказчику наглядно и по каждому пункту проверить все заявленные параметры. В случае отступления единичного параметра жилого дома от утвержденных рекомендаций, группа инженеров Фонда и представителей проектной организации проводит детальный анализ возможным проектных предложений и лишь в особых случаях в качестве исключения согласовывают необходимые отступления. Такой подход гарантированно обеспечивает конечному потребителю заявленные программой реновации условия комфортного, современного жилья. Таким образом, внутри новые дома будут строго соответствовать всем требованиям разработанного стандарта. Но, внешний облик домов может меняться в зависимости от окружающей застройки, в которую новый дом должен органично вписаться. Если это центр, и есть ограничения по этажности, то оно будет влиять на архитектурное решение. В настоящий момент определены 236 стартовых площадок и еще порядка 150 находятся в стадии проработки.

Итак,согласно стандарты в рамках реновации строительство бизнес-класса не предусмотрено. И пока город строит для переселенцев именно то жилье, которое и планировал. Например, такого класса жилье в рамках реновации строится сейчас в Бескудниковской районе и на северо-западе Москвы— в районе Бутырский, мкр. 78, корп. 66 и на ул. Коминтерна, вл. 12 в Бабушкинском районе.

Одним словом,  в рамках этой программы массовое жилье класса «стандарт» появится и в хороших столичных локациях, в том числе и в центре. Но, как отмечает Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», постепенно в программу будут включаться и застройщики и совсем не для того, чтобы строить комфорт-класс

— Освобождается много земли на западе и юго-западе Москвы, также в оборот поступят и участки в центре. Непосредственно для переселения жителей пятиэтажек будут возводиться точечные новостройки комфорт-класса, а на освободившихся участках комплексные проекты, чей класс будет полностью обусловлен локацией. Поэтому на площадках реновации появятся проекты бизнес- и премиум-классов На текущий момент строительство ведет сам город, и возводится преимущественно жилье комфорт-класса.

А это говорит о том, что столичный бизнес-класс имеет все шансы стать лидером на московском рынке недвижимости, хотя он точно не изживет более доступный тип жилья, что, безусловно, не может не радовать москвичей и жителей других регионов, желающих приобрести квартиру или апартаменты в столице.