Инвестиции не однозначны

Возникает вопрос, а насколько девелоперу выгодно реконструировать фабричное здание под жилые лофты, офисы или гостиницу, если формат этой недвижимости рассчитан на узкую аудиторию? Однозначного ответа на этот вопрос у экспертов не оказалось. Анатолий Довгань считает, например, что все зависит от места, от конфигурации здания (часто здания глубокие, планировки сложные, много темных мест, что не подходит для жилья) и других факторов. «В первую очередь, застройщиком оценивается локация в соотношении с существующими техническими характеристиками проекта. Далее оценивается конкурентное окружение. На основании этой информации можно сделать предположение о будущем назначении объекта. И лофты, и офисы, и гостиничные апартаменты могут быть одинаково выгодными и успешными для девелопера в определенной локации при удачном сочетании всех остальных параметров», – говорит Анастасия Малкова. Наиболее выгодный вариант, по мнению Ильи Менжунова, это перестройка здания в комплекс апартаментов, особенно если оно находится в центре города. «Гостиничные же апартаменты едва можно отнести к формату лофта, так как они рассчитаны на финансовую отдачу от сдачи в аренду. С этой точки зрения апартаменты должны быть компактными, что прямо противоречит идее лофта, как просторного жилища», – отмечает эксперт.

Андрей Стригалёв, директор «НДВ-Девелопмент», говорит, что в структуре себестоимости строительства возведение самого здания («коробки») составляет около 50%, еще 25-30% уходит на покупку или аренду земельного участка и 20-25% – на подключение к городским коммуникациям. «Если себестоимость строительства одного квадратного метра здания жилого комплекса бизнес-класса в Москве обойдется в среднем в 60 тыс. рублей, то реконструкция стоит примерно вдвое дешевле. Жилье в переоборудованных производственных зданиях выгодно для столичных застройщиков», – делает вывод эксперт и добавляет, что застройщики также могут сэкономить на подведении инженерных сетей, так как заводские и фабричные корпуса обеспечивались электро- и водоснабжением в промышленных масштабах.