На заре российского рынка недвижимости инвесторов было много. По воспоминаниям «бывалых» заработать можно было от 30 до 50%. Но рынок жил, развивался, экономика падала, периодически все накрывалось кризисом, а маржа неуклонно сокращалась. После 2014 года инвесторы с рынка ушли. Не все, конечно, но большинство. И вот в начале этого года эксперты тихо заговорили, что вложения в недвижимость опять стали привлекательными. Так ли это? Так ли это сейчас, ведь январь 2020 никак не сравнивается с его апрелем?

Есть ли инвесторы?

Самый важный вопрос — есть ли инвестор на рынке. По сути, это вопрос, есть ли люди с необходимым количеством денег, готовые вложить их в недвижимость, так как видят в этом не только сохранение своих денег, но и перспективу заработать. Опрос экспертов показал, что есть три ответа: инвесторы ушли и не возвращаются, инвесторы ушли и вернулись, инвесторы не уходили.

Начнем с цифр, предоставленных Наталией Кузнецовой, генеральным директором АН «БОН ТОН», которые наглядно демонстрирую уход инвесторов с рынка шесть лет назад:

— По сравнению с 2013-2014 годами доля инвесторов на первичном рынке жилья снизилась практически в три раза: с 15-18% до 5-6%. В связи с тем, что рынок последние 3 года не демонстрировал существенного прироста в цене квадратного метра, часть инвесторов ушла в долгосрочные инвестиции с последующей арендой лотов и получением пассивного (рентного) дохода. На рынке краткосрочных инвестиций остались только профессиональные игроки.

Итак, инвесторы ушли давно. И некоторые эксперты обратной тенденции не отмечают. Например, такую позицию озвучивает Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании «ТОП ИДЕЯ»:

— Ситуация с инвесторами, если говорить о жилом девелопменте, уже давно плачевная. Связано это, прежде всего, с переходом на эскроу-счета. Важное влияние здесь оказывает не столько цена на котловане, сколько скорость строительства и наполняемость счетов эскроу. Если смотреть средний показатель квартирографии к ценообразованию на старте проекта и на его финале, то разница между котлованом сегодня и котлованом, например, прошлого периода до эскроу — отличается достаточно серьезно. Если раньше разница в процентном соотношении достигала 25-30%, то сейчас она — порядка 15%.

Но большинство игроков рынка все же отметили движение в положительную сторону. Так, что инвесторы стали возвращаться:

Феликс Блинов, генеральный директор Инвестиционной группы «РВМ Капитал», имеет противоположный взгляд:

— До карантина на рынке недвижимости сложились предпосылки для наступления, можно сказать,«золотого века». Этому способствовали два ключевых момента. Во-первых, снизились ставки побанковским депозитам, в результате инвесторы, которые привыкли получать высокую доходность,стали искать новые объекты для вложения своего капитала. Рынок недвижимости традиционноявляется привлекательным для инвесторов, поэтому приток частного капитала на этот рынок ожидаемо увеличился. Во-вторых, вслед за ключевой ставкой ЦБ снизилась ставка кредитования в банках, что тожеповлияло на рынок недвижимости. Мы долго жили в парадигме, когда ставки кредитования быливыше ставок капитализации, в результате банковское плечо «не работало». И вот, наконец, ставкакредитования стала сравнима со ставками капитализации, а по некоторым проектам даже ниже. Но сегодняшняя ситуация на рынке прогнозированию не поддается, но она, безусловно, скажется на рынке недвижимости.

Стоит прислушаться и к мнению Надежды Коркки, управляющего директора компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

— Обычно доля инвесторов от совокупного числа покупателей составляет порядка 10%. В кризисные периоды этот показатель достигает 15-20%. Вполне вероятно, что в текущей ситуации динамика будет аналогичной.

Рост инвесторов на рынке прогнозирует и генеральный директор Ikon Development Антон Детушев:

— В период эпидемии, которая совпала со снижением курса рубля, активизировались небольшие, частные инвесторы. Ситуация аналогична предыдущим экономическим кризисам. При каждом кризисе в России происходило резкое увеличение количества сделок с жилой недвижимостью. Для жилой недвижимости характерны устойчивые цены, которые крайне неохотно идут вниз, даже при отсутствии спроса. Стоимость недвижимости, особенно московской, значительно стабильнее стоимости рубля. Поэтому, когда экономику штормит, люди сохраняют сбережения в недвижимости ― это проверенный временем «рецепт». А на фоне увеличения налогообложения банковских вкладов, и  такие инвестиции становятся безальтернативными. Мы прогнозируем рост инвестиций в недвижимость в крупных городах до 14% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. В малых и средних городах спрос будет не такой активный, в связи с небольшим количеством ликвидных вариантов от застройщиков, а также низкой покупательной способностью.