Действительно, с 2014 года «точек роста» для частных игроков осталось не так уж много. «После кризиса рынок стал меняться, и теперь рост цен наблюдается исключительно на стадии строительной готовности объекта. В некоторых случаях девелоперы переводят апартаменты в жилой фонд, и в тогда возможен пересмотр прайс-листа в сторону повышения цен», –  отмечают в департаменте консалтинга и аналитики Knight Frank.

По их данным, сейчас начальная цена за «квадрат» с момента старта может увеличиться на 20-30%, но если учитывать инфляцию и изменение курса валют, то инвестор в среднем может заработать не более 10-15%. В свою очередь, в Москве доходность от сдачи квартиры в аренду не превышает 5%.

В  Knight Frank тоже отмечают, что число «частников» действительно снизилось. «На рынке остались более профессиональные инвесторы, в отличие от тех, кто до 2014 года просто вкладывался в недвижимость, даже не задумываясь, как ей распоряжаться в дальнейшем. Те многочисленные объекты, которые приобретались до 2014 года, выполняя роль «банковской ячейки», сейчас очень сложно реализовать на вторичном рынке, особенно по той цене, по которой они были приобретены, не говоря уже о какой-либо доходности», –  подтверждают аналитики.

Частные инвесторы: лед тронулся

Тем не менее, этой осенью стали поступать первые «звоночки» о том, что столичные новостройки вновь становятся интересны частным инвесторам. По словам коммерческого директора группы компаний STONE HEDGE Анастасии Малковой, количество сделок, совершенных с инвестиционными целями в комплексе PLAY (апартаменты класса «премиум» неподалеку от Даниловского рынка), продажи в котором стартовали в мае этого года, превысило 65%. Причем большинство таких покупателей (почти 90%) после сдачи комплекса в эксплуатацию собирается сдавать апартаменты в аренду.

Роман Сычёв, генеральный директор девелоперской компании Tekta Group, тоже говорит об увеличении числа «пакетных» покупателей в проекте Spires (комплекс класса «премиум», строится на Нежинской улице, рядом с природным заказником «Долина реки Сетунь»), продажи в котором были открыты в конце весны. «Не берусь судить в целом о рынке, но в Spires уже отмечено несколько пакетных сделок. Проблема в том, что мы до конца не знаем о мотивах покупателей квартир в нашем проекте: иногда клиенты приобретают несколько объектов под объединение, равно как и инвестор может приобрести только одну квартиру для перепродажи», –  объясняет Роман Сычёв. По его оценке, в целом по рынку премиум-класса доля инвесторов (клиентов, приобретающих более четырех квартир одновременно) составила в 2018 году около 5%.

Эксперты пока не спешат говорить о массовом возвращении частных инвесторов, ведь прежде, чем об этом заявить, «частников» требуется еще и идентифицировать. «Мы отслеживаем инвестиционные сделки постфактум, по рынку, по оптовым продажам. Если мы видим, что одно лицо (или компания) покупала несколько квартир в разных объектах на старте продаж, то делаем вывод, что эта покупка инвестиционная. В недавнем прошлом таких сделок было много в проекте «Дом Серебряный Бор» и в комплексе Neva Towers», –  рассказал Сергей Колосницын.

Специалисты Knight Frank среди проектов, пользующихся интересом у инвесторов, отметили комплекс «Кутузовский 12» от девелопера Capital Group, «Дом Наркомфина», которым занимается ООО «Лига Прав», а также Roza Rossa от компании KR Properties. В последнем случае проект рассчитан именно на эту категорию инвесторов, так как речь идет об апартаментах с отделкой, к которому покупатели получают и сервис от Metropol Hotel.

По словам экспертов, именно такой формат сейчас и интересует инвесторов – небольшие апартаменты с ремонтом, которые в дальнейшем можно без особых дополнительных расходов быстро сдать в аренду. Среди проектов, которые могут заинтересовать эту категорию покупателей, называют и вышедший на рынок этой осенью комплекс SOHO+NOHO, который девелопер Wainbridge возводит неподалеку от Белорусского вокзала.

Премиум: быстро, много и доходно

Почему именно объекты премиум-класса первыми привлекли внимание «частников», тоже понятно: он находится между классом «бизнес» и элитными домами, и предоставляет инвесторам больше возможностей. По словам Романа Сычёва, больше трети элитных квартир предлагаются в уже построенных комплексах, т.е. входить в проект на этапе котлована поздно, да и элитных ЖК в столице априори строится меньше, чем премиальных. При этом стоимость такой недвижимости высока, и прибыль у инвестора, соответственно, получается выше, чем при выборе объекта класса «бизнес».