По словам Ильи Менжунова, управляющего директора «Метриум Премиум», участника партнерской сети CBRE, обычно инвесторы придерживаются наиболее популярной модели вложений: приобретают лоты в строящемся ЖК, а затем на финальной стадии или сразу после сдачи в эксплуатацию продают объект другому покупателю. И элитные лоты тут проигрывают премиум-классу. Во-первых, они предлагаются обычно в уже построенных домах, кроме того, на покупателя ложатся расходы не только по ремонту и/или обустройству квартиры, но и налоговые и эксплуатационные платежи. Привлечь нового владельца на этой стадии можно необычными «фишками» – интересным дизайн-проектом, какими-то техническими девайсами. Но инвестиции в такие опции серьезно снижают доходы инвестора. В отличие от проектов «премиум-класса», где найти покупателя можно проще и быстрее, еще до оформления права собственности.

Аналитики Knight Frank также согласны с тем что «частники новой волны» будут либо выходить из проекта до его сдачи в эксплуатацию, либо уже использовать как арендный бизнес. «Часть клиентов высокобюджетного сегмента «перекладывается» из одного проекта в другой, выбирая наиболее ликвидные объекты для сбережения средств. Другая часть – сдает в аренду. В то же время, учитывая налоговую нагрузку, коммунальные и эксплуатационные платежи, просто приобрести недвижимость, никак не используя ее, сейчас накладно. Поэтому выгоднее либо «выйти» из проекта после завершения строительства, либо уже использовать недвижимость для сдачи в аренду», – советуют эксперты.

Тем не менее, они предупреждают, что инвесторам не стоит расслабляться при выборе новых объектов, кроме того, сейчас придется контролировать процесс от начала и до конца. «Важно внимательно отслеживать динамику роста цен. Если он остановился или пик на горизонте – время продавать. Нередки случаи и обратной динамики, неуспешные проекты могут падать в цене – это самый худший сценарий для инвестора», – утверждает Сергей Колосницын. По его словам, и в премиум-классе аренда не позволит быстро окупить затраты, особенно если учесть текущие расходы на налоги и содержание помещения. «Этот способ подходит для тех, кто купил квартиру впрок, например, подрастающим детям или как актив на безбедную старость. В качестве инвестиции механизм не работает», – отмечает спикер.

А как в других классах?

Премиум – не единственный сегмент, в котором замечена активизация «частников». На это обратили внимание и в компании IKON Development, которая возводит ЖК «Новый Зеленоград» (класс «комфорт»). По словам представителя девелопера, в третьем квартале доля частных инвесторов увеличилась в проекте до 12%, а 60% из них собираются в дальнейшем получать доход от сдачи жилья в аренду. В компании считают, что это связано с активным обсуждением пенсионной реформы и увеличением пенсионного возраста.

О росте количества частных инвесторов заявляет и ГК «Гранель», работающая в массовых сегментах – эконом и комфорт. По словам Рустама Арсланова, директора по продажам ГК, если еще недавно их доля варьировалась от двух до пяти процентов, то сейчас число инвестиционных сделок выросло до десяти процентов от общего числа.

Но, опять же, такие заявления – скорее исключение, чем правило. Например, эксперты Est-a-Tet, делая рейтинг наиболее популярных у покупателей высотных проектов, в котором ранжировали строящиеся ЖК высотой от 30 этажей класса «комфорт» и «бизнес», отметили, что в новых небоскребах с инвестиционными целями приобретают квартиры не более 3% клиентов.

Фото Shutterstock.com