Резкий переход на проектное финансирование подразумевает определенные риски для экономики проекта. Поэтому безопаснее дать возможность для завершения строительства по старым правилам. Минстрой уже предложил для обсуждения критерии, согласно которым застройщик сможет достроить проект по старым правилам. Для этого стадия готовности объекта на 1 июля 2019 года не может быть менее 30%, при этом девелопер должен продать как минимум 10% площадей. Причем для проектов комплексного освоения территории будут применяться дополнительные коэффициенты расчета. Это вполне логично, поскольку девелопер уже может вложить сотни миллионов рублей на создание собственных инженерных коммуникаций в проекте и при этом не начать строить дом. Подход со стороны властей будет индивидуальным.

На мой взгляд, при определении дальнейшей схемы работы для конкретного застройщика власти все же будут ориентироваться в первую очередь на объем вложенных средств и стадию готовности, а не продажи. Иначе есть риск, что часть застройщиков начнут демпинговать, чтобы реализовать минимальные 10%. Или будут перепродавать жилье по переуступке, дабы формально соответствовать озвученным критериям. Поэтому именно стадия готовности  наиболее точный критерий андеррайтинга.

Рената Беляева дополнила сведения о том, кого не коснется требования использования эскроу-счетов с 1 июля текущего года:

— Без эскроу-счетов смогут привлекать деньги на строительство многоквартирных домов по Программе реновации жилищного фонда в городе Москве, с привлечением средств Московского фонда реновации жилой застройки. А также в ситуациях, когда стройка идет на основании соглашения, заключенного застройщиком с органом местного самоуправления либо с уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации о завершении строительства проблемного объекта, либо в случае, если застройщик приобрел права застройщика-банкрота.

Готов ли рынок?

Итак, о новых правилах знают, их обсуждают, ими не довольны, но все равно готовятся по ним жить. Другого не дано. Например, не так давно Сбербанк провел форум, где, естественно, обсуждался этот вопрос. И на этом открытом форуме Сбербанк предоставил пошаговую инструкцию, как работать с эскроу-счетами.

Стоит также отметить, что ряд застройщиков уже работают по эсроу-счетам, но их очень мало. Дмитрий Логинов отмечает, что пока в России с эскроу-счетами реализуется около сотни проектов с общим объемом около 2 млн кв.м. Для понимания, весь рынок жилищного строительства - 132 млн кв.м.

Говоря о перспективах работы по новым правила, стоит отметить, что до сих пор есть непроработанные моменты, на которые закон не отвечает.

Например, Николай Урусов, генеральный директор ГК «Красная стрела», обращает внимание на следующую нерешенную проблему:

— Несмотря на, казалось бы, ясность работы по новым правилам, к переходу на эскроу-счета есть некоторое количество вопросов. Например, объект продан на 10%, но стадия готовности ниже 30%, при этом часть покупателей приобретали квартиры на нулевой стадии застройки и заключали договор с рассрочкой. Что делать в таком случае, пока непонятно: видимо, последуют дополнительные разъяснения.