И всегда стоит помнить, что не весь бизнес-класс, появляющийся на рынке, является таковым. Иногда это лишь позиционирование на рынке, которое на самом деле не соответствует реальности. Об этом напоминает  Наталья Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»:

— На месте площадок, которые высвобождаются в рамках программы реновации, не исключено появление объектов бизнес-класса. Это зависит от локации и ситуации с транспортной доступностью. Кроме того, границы в сегменте бизнес характеризуются размытостью по качественным показателям. Можно встретить ситуацию, когда застройщик относит свои объект к бизнес-классу, руководствуясь в значительной степени маркетинговой составляющей и стратегией продвижения проекта. В результате, например, появляется продукт с концепцией «бизнес по цене комфорт-класса».

Влияние на рынок

Итак, реновация в настоящий момент не влияет на рынок недвижимости столицы. Но этот период закончится, как только квартиры, построенные в рамках программы, станут продаваться, а освободившиеся площади станут застраиваться новыми комплексами. Об этом уверенно заявляет независимый аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков:

— В своё время рынок взбудоражила новость о том, что часть застройки по программе реновации отправится на продажу. Но прошло уже два года со старта программы, и мы видим, что реновация в масштабах кварталов ведётся черепашьими темпами. На данный момент лишь несколько реновируемых кварталов/микрорайонов вышли на предпроектный этап (общественное обсуждение предлагаемых проектов). Более того, нет детальной информации о распределении долей квартир для расселения и квартир «на рынок». Нет проработанной экономики этого процесса, которая бы дала хоть какие-то ориентиры для оценки воздействия реновации на рынок новостроек. Специалисты питаются лишь слухами и грубыми оценками.

В результате можно сказать, что ни в 2019-м, ни в 2020-м не ожидается на рынке ни единой квартиры от реновации. Попросту застройщики (Фонд реновации) не успеют проработать проекты и вывести застройку в стадию «котлован». Ведь до этого момента нужно не только утвердить проекты и провести конкурсы, тендеры на участников работ, но отселить и снести хотя бы 2 – 3 старых дома для формирования стартовой площадки в каждом из кварталов.

Есть ли шанс в 2021-м году рынку получить «реновационные» квартиры? Пожалуй, есть. Однако их объём будет ничтожен на фоне почти сотни тысяч экспонирующихся квартир в новостройках и припасенных застройщиками для ближайших продаж. Реальное воздействие программы реновации на рынок начнется ближе к 2023 – 2025 году, когда процесс «раскочегарится» и вплотную подойдет к заявленным объёмам в миллионы квадратных метров построенного жилья.

Повлияют ли эти поступающие в результате реновации квартиры на рыночные цены? Должны повлиять. Например, они точно могут снизить цены «вторички» в своих районах, так как будут предлагать лучшие условия проживания по ценам рынка, а не по ценам собственника, который мечтает отбить все свои вложения и еще что-то получить сверху.

Про ценовую разницу подробнее рассказал Илья Менжунов:

— По нашим подсчетам, разница в цене квартиры в хрущевке и новостройке, построенной по реновации, составляет сегодня около 25-30%. В принципе, это вполне стандартное значение, сопоставимое с разницей в цене между старым жильем и новостройками в любом районе города. Например, в Нагатинском затоне разница составляет около 15%, в районе Можайского шоссе – до 40-50%.

В старых панельных пятиэтажках проживают люди с разным достатком, но в основном малообеспеченные, поэтому я полагаю, что массового спроса на дополнительные «квадраты» от города не будет. В более благополучных локациях, где уровень жизни и доходов таких жителей высок, случаев покупки будет больше, чем в депрессивных локациях города. В любом случае на сегодняшний день квартиры по реновации не представлены в открытой продаже, их появление мы ожидаем на горизонте пяти лет.  Однако самые серьезные последствия для рынка может спровоцировать продажа жилья от города после 2020 года, когда около половины вводимого жилья может приходиться на новостройки, построенные по реновации.