Отгремели праздники. Итоги подведены. Желания загаданы, однако, о чем мечтали российские девелоперы под бой Курантов? Что ждет рынок недвижимости от наступившего 2020 года?

Четкое определение наступившему году дал  Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН»:

 — 2020 год должен стать переломным для отрасли по целому ряду направлений. Реформирование долевого строительства сформировало ряд тенденций, развитие которых окажет непосредственное влияние на «архитектуру» рынка жилой недвижимости.

Во-первых, в России продолжится переход на эскроу-счета и проектное финансирование. По статистике ЦБ РФ на конец 2019 года, процент перехода достиг 20% от общего объема рынка. В следующем году рост доли продолжится. Полагаю, будет хорошим показателем, если в конце 2020 года отрасль достигнет 50% проектов, реализуемых с эскроу-счетами.

Второй тенденцией станет поступательно снижение объемов текущего жилищного строительства, вызванное постепенным «вымыванием» разрешений на строительство, выданных в первой половине 2018 года. Напомню, что данный период стал рекордным по объему выданных разрешений на строительство. Речь идет о более 52,5 млн кв.м. Для примера, согласно официальной статистике, в 2016 году было 22,6 млн кв.м, в 2017 году – 24,5 млн кв.м.

Такой дисбаланс был вызван желанием застройщиков вывести свои проекты из-под жестких квалификационных требований, вводимых летом 2018 года. Естественно, закономерным итогом стало резкое сокращение выданных разрешений на строительство в 2019 году до совокупных 5,6 млн кв.м (за 11 месяцев 2019 года). Кроме того, аномальный 2018 год поднял объем текущего строительства до отметки в 136 млн кв.м. В 2020-2021 гг. мы начнем наблюдаться обратный процесс. Проекты, стартовавшие в большом количестве в 2018 году, будут также массово вводиться в эксплуатацию, уменьшая общий объем текущего жилищного строительства. Проектов от 2019 года будет недостаточно для данного замещения.

Какие же болевые точки предстоит решить 2020 году?

► Соблюдение требований Фонда защиты обманутых дольщиков

Партнер девелоперской компании «Химки-групп» Дмитрий Котровский рассказал о следующих проблемах в этой области:

 — Да, у Минстроя в прошлом году были разработанные требования к застройщикам, которые позволяли  некоторым работать на рынке без  эскроу-счетов, а по старым правилам.  Это, так называемые критерии 30/10: минимальная готовность проекта должна составлять 30%, а количество  уже заключенных ДДУ – 10%. Но даже те застройщики, кто попали под эти критерии, радовались рано, так как Фонд защиты обманутых дольщиков предъявляет такие требования к этим застройщикам, что мало им точно не покажется.

Все требования Фонда просто невозможно соблюсти. Например, может быть приостановка строительства по причине появления в соцсети негатива от дольщиков. Причем негатив рассматривается не только по «физике», то есть по процессу строительства, но и по отчетам, и по поведению руководства.

Есть еще один очень настораживающий момент: Фонд дольщиков может без конкурсов заводить нового подрядчика на стройку, то есть застройщик может просто лишиться своего бизнеса.

Безусловно, все свои замечания мы передаем правительству. И будущее рынка зависит от того, услышат нас или нет. Если нас не услышат, то государство приобретет инструмент получать в свои руки достаточно приличные строительные площадки с приличной экономикой. И если Москва может особо не переживать по этому вопросу, то у нас есть еще и другие агломерации.

► Проблемы финансирования

С отказом рынка от денег дольщика, не добровольном, конечно, а принудительном, все ждут проблем с финансированием строительства проектов.

Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции», описывает следующую картину:

 — Строгие банковские критерии по проектному финансированию отчасти становятся причиной нежелания девелоперов переходить на новые правила работы. К тому же, из-за высоких ставок по кредиту застройщики не могут предложить клиентам относительно низкие цены, хотя бы сравнимые с теми, что действовали до перехода на эскроу-счета. Это уменьшает конкурентоспособность новостроек, что особенно критично, когда проекты находятся в «неравных» условиях: часть новостроек продолжили работу по старым правилам, тогда как другие были вынуждены перейти на эскроу-счета.