Еще одна проблема, особенно актуальная для регионов, это получение проектного финансирования. Сложность заключается в прохождении «стрессового сценария». Любой банк при рассмотрении заявки рассматривает для себя сценарий резкого сокращения спроса на рынке, в результате чего в новостройке придется снижать стоимость.

Да, на практике такое крайне маловероятно, однако кредитор должен предусмотреть все варианты. При рентабельности меньше 15-20% есть риск того, что уменьшение стоимости квадратного метра сделает кредит невозвратным. В результате такие проекты попадают в категорию высокорискованных, что фактически означает отказ от финансирования. Кроме того, на рынке есть примеры новостроек, девелоперы которых не могут получить деньги на строительство из-за отсутствия минимального объема собственных средств.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, имеет схожее мнение:

 — Сейчас для девелопмента более актуальна не правовая, а экономическая сторона деятельности застройщиков в новых условиях. Новая модель финансирования создала условия, при которой практически вся строительная отрасль зависит от конъюнктуры банковского сектора. Если мы стремимся к диверсификации экономики, то, напротив, необходимо повышать автономность различных секторов, чтобы в случае спада в одном из них в целом экономику мог поддержать другой. При этом надо понимать, что жилищный вопрос — это во многом социальная проблема, которая не может решаться только бизнес-инструментами. Необходимо развивать государственную поддержку застройщиков, работающих в сложных локациях и нишах рынка.

► Эскроу-счета

Казалось бы, какие проблемы могут быть в 2020 году с эскроу-счетами? Все уже  тысячу раз описано и проговорено? А вот нет. До сих пор рынок не решил главный вопрос — возможность поэтапного их открытия.

Алексей Перлин объясняет проблему следующим образом:

— Уже больше года идет обсуждение возможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Данное нововведение позволит девелоперам не повышать рыночные цены за счет экономии напроцентах по кредиту, который можно будет погашать траншами еще до ввода дома.Конечно, поэтапное раскрытие эскроу-счетов, на мой взгляд, повысит риски дольщиков,которые, впрочем, можно свести к нулю с помощью банковского контроля. Допустим, еслираскрытие специального счета будет возможно только при подтверждении целевогорасходования средств, к примеру, на погашение долга банка или оплату работ подрядчика/поставщика.

► Банкротство застройщиков

Все вышеописанные проблемы приводят к тому, что рынок ждет цепочки  банкротства застройщиков. И как отмечают эксперты, этот процесс уже начался.

Дмитрий Логинов приводит следующие показатели:

 — По данным ЦБ РФ, процент отказов в выдаче застройщикам кредитов на жилищное строительство стабильно выше 50% от общего объема обращений. Фактически девелоперы начинают сталкиваться с проблемой «финансового голода», что дополнительно тормозит объемы строительства и ввода домов. Особенно это заметно на региональных рынках.

В последнее время значительно ускорился рост числа банкротств застройщиков. По данным ЕИСЖС, банкротная «квадратура» «достигла» отметки в 12 млн кв. м, что является абсолютным антирекордом. К сожалению, эти цифры пока не выглядят предельными. Скорее всего, падение продолжится и в первой половине 2020 года.