Дата финиша может сдвигаться

Как бы то ни было, положение на рынке не выпрямлялось, долгострои никуда не исчезали. Вопрос требовал кардинального решения. Безусловно, проблема долгостроев на элитном рынке никогда не стояла так остро, как в сегменте доступного жилья. Однако рынок есть рынок, он управляется едиными законами, и, решая проблему, обманутых дольщиков правительство не делила рынок на сегменты. Оно просто постановило продавать жилье через эскроу-счета. Так в схеме продаж еще не построенного жилья появились банки, которые должны были сберечь деньги дольщиков и прокредитовать застройщиков.
Эксперты сегодня положительно оценивают эффективность такого нововведения.
Яна Глазунова оценивает это следующим образом:
— Переход на систему финансирования с эскроу-счетами делает строительство более предсказуемым. Поскольку ставка кредитования напрямую зависит от продаж, чем больше реализовано метров в проекте, тем она ниже, застройщики заинтересованы строить максимально быстро.
Олег Ступеньков также смотрит на это решение положительно:
— Безусловно, эскроу-счета решают проблему обманутых дольщиков и позволяют максимально обезопасить покупателя. Как правило, эскроу-счета применяются на объектах, у которых есть проектное финансирование от банка. Это обеспечивает стабильное финансирование проекта и минимизирует риски остановки строительных работ. На данный момент, уже 60% жилых проектов реализуется по схеме эскроу. Однако, следует учитывать специфику элитного рынка – большая часть лотов реализуется все-таки после сдачи объекта. Таким образом, ценность системы эскроу-счетов более выражена в объектах комфорт и бизнес-класса.
Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН», добавляет, что стройка-то страхуется, но есть риски со стороны самого банка, которые особенно чувствительны для рынка дорогого жилья:
— Эскроу-счета как механизм защиты прав участников долевого строительства действует одинаково — независимо от статуса жилого комплекса. При просрочке передачи объекта долевогостроительства дольщик получает право на расторжение договора и возврат денежных средств, размещенных на эскроу-счете. В этой ситуации совершенно неважно лежит на эскроу-счете 2-3млн рублей или 200-300 млн. Единственным ограничением по эскроу-счету дорогой недвижимости является 10-ти миллионный лимит страхования банковского счета. Так, в случае если у банка, в котором размещены эскроу-счета, будет отозвана лицензия, то Агентство пострахованию вкладов вернет сумму до 10 млн рублей. Однако с учетом того, что основными банками, работающими с эскроу-счетами, являются Сбербанк, ВТБ и ДОМ.РФ, представить себе ситуацию, когда какой-либо из этих трех банков окажется без лицензии довольно сложно.
Казалось бы, проблема решено. Но на элитном рынке Москвы, по данным компании Skolkovo Realty, более 90% новой недвижимости продается не по эскроу-счетам. Это происходит по причине того, что в ЦАО мало где можно строить жилье, там чаще строятся комплексы апартаментов, строительство и продажа которых не требует привлечения банков.
Итак, элитный рынок редко имеет признанные проблемные объекты, а вот сроки сдачи переносит регулярно. С одной стороны, это обнадеживает. С другой стороны, покупая квартиру в объекте, которого еще нет, в любом сегменте рынка надо понимать, что сроки ожидания квартиры могут быть увеличены.